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楼市底层逻辑明牌！2020年的房地产，很残酷，也很美好

来源：互联网
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2019-12-22
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2020年，楼市的底层逻辑是什么？未来几年，又该怎么干地产？

这两个问题，很多地产人问过，明源君也一直想搞清楚。

近几个月，几家地产百强被收购，“大鱼吃大鱼”的消息传出，问这两个问题的地产人更多了。

昨天夜里，明源君横竖睡不着，于是翻开地产行业上半场的历史来看，发现每一页都写满了“周期”2个字！又看了半夜，才发现满本写的都是“赌博”。

而地产下半场，表面看，每一页都写满了“限制”和“调控”，但仔细看，却发现满本都写着“能力”2个字。

2015之前的地产上半场，机会很多，但充满了不确定性，成功者多少都要靠运气。

2015到2019，新的楼市底层逻辑其实已经明确，但很多房企并不相信，他们因此付出了惨痛的代价，破产或者被收购。有些人靠运气赚得钱，已经凭能力亏光了。

2020，是地产新10年的开始，一切游戏规则已经明牌！谁能赚什么钱？要付出什么代价？非常明确！

对于凭能力吃饭的普通地产人来说，世界会越来越美好！

这将是能力的游戏、强者的游戏……

大鱼被吃掉

是因为用过去的规则玩现在的游戏

完全明牌的楼市，不允许赌博

大家都知道一个公开的秘密，早期的房地产，是有一个3年周期存在的，而且是全国性的。这个周期的存在，则是因为全国性调控的存在。

一块地拿贵了，或者没有能力做开发，就放在那里不动，5年、10年之后，地价、房价大涨，那块地就成了起家的本钱；

产品做得不太好，定位错了，房子卖不出去，等2年，周期回来，房价大涨，错误就被掩盖了；

扩张时野心太大，杠杆用得太高，借钱太贵，眼看要崩盘了，周期回来了，地价房价涨了，企业解套了，规模翻了一番，坏事变成了好事……

在2015年之前，地产行业中，类似的故事很多，有的人是真的能够判断周期，更多的人则是在赌博中莫名其妙成了赢家。很多买房者，也有类似经历。

和所有赌徒一样，赌周期的人，一旦赢了一次、二次，便坚信还可以再赢。他们相信自己可以在谷底出手，在顶端卖出。

2015之后，“房住不炒”、“因城施策”的基本规则被确定，“稳”字成为共识，楼市不能大涨也不能大跌成为底线。

一部分房企，迅速接受了新的规则。而没能理解新规则的房企，则走向了2个极端：

一部分房企误以为大周期还会回来，超出自身能力进行扩张，危机出现仍不断加杠杆，最终被收购

少部分房企在2016和之后几年仍然使用极高杠杆，无差别的大量拿地。

当企业内部资金出现问题的时候，他们加更高的杠杆、借更贵的钱来度过危机。

之所以如此，是因为他们以为周期一旦回来，就能拯救一切。

他们等待的周期没有回来。

2019是一些地产老板的心理极限，这一年，距离2016年已经过去3年，这意味着他们等完了自己心目中的一个完整周期。于是，各种出售、破产开始了。

另一部分房企，不相信只要房价稳定调控就可严可松，退出了严控城市，规模缩小

与等待大周期到来的房企相反的另一类房企，则是悲观的。

他们不相信让房价涨幅在一个小区间波动是常态，而认为已经出台的严控政策会持续，乃至越来越严。这些房企退出了几个严控的一二线城市，他们的规模发展也因此受到影响。

而随着2019年，深圳、广州等地，在维护房价稳定的前提下，一些政策的放松，这种纯悲观观点也被证明是错误的。

2020年，乃至以后的几年，楼市的底层逻辑到底是什么？明源君觉得，底层逻辑就是：

行业的不确定性降低了，风险也降低了

之前全国性大周期存在的时候，固然有一些房企因此受益。但也同时产生了一些风险，让部分房企受损。

举例来说，之前几个热点城市房价涨得太快，就可能会出台全国性调控政策。这固然可以降那几个热点城市的房价，但却会让一些房价根本没有上涨的城市“无病吃药”。而在这些城市拿地的房企，对此是无法预测的，只能接受损失，部分区域深耕房企因此损失巨大。

而“因城施策”之后，这类风险就没有了。

每个城市，乃至每个项目的房价上限、下限，基本都能确定

在部分一二线严控城市，楼市整体每年5%的涨跌，项目和前一年同类项目相比5%的涨跌，就是价格的上限和底限。这是很多文件公开说了的、明牌的规则。

目前地方政府调控武器已经有“5限”、“6限”，对于一二手房供给量，对于购房者数量，对于入市资金数量，乃至人们的预期，都可以精准控制。

所以，每年楼市涨幅一旦超过5%就会收紧，跌幅一旦超过5%就会放松，而且肯定会有效果！

而对于一些非严控城市来说，涨跌的底线到底是多少，深耕当地的房企，因为对本地楼市和经济发展情况有足够了解，和地方政府有深入沟通，心里也是有数的。

有地产大佬把这种情况叫做“箱体震荡”，也就是说价格、利润在两条线之间波动。两条线之间，则是有空间的！不同的房企获得的利润也是有差异的。

在这种规则之下，房企、地产人，又如何才能掌握自己的命运呢？

既然周期性的红利已经消失，每个城市、每个项目的价格区间又是可以确定的。地产下半场，地产行业会越来越像制造业，房企和地产人更多要靠自己的能力赚钱……

想拿到红利，必须先有付出

每一种利润的背后，都有对应的能力

前面明源君已经说了，地产行业的“周期红利”已经没有了，近几年都不会再有。

地产行业的另一种红利是“杠杆红利”，最早的时候，甚至可以空手套白狼。之后，加到几倍乃至10倍也是常事。而随着近2年行业“去杠杆”，金融机构联网控制，借钱越来越难、越来越贵。几位行业大佬都认为，目前加杠杆不宜超过100%。

那么，以后房企和地产人，要靠什么赚钱呢？

奥地利作家茨威格曾经写道：“命运所赠送的礼物，早已在暗中标好了价格。”

破产、被收购的一些房企，就为习惯性的赌博付出了代价。

明源君认为，地产下半场，房企和地产人所赚到的每一分钱，都对应着能力。

没有前期积累、练就的能力，就不能收获相关利润。

下表是明源君总结的不同的利润来源和能力之间的关系，大家先看看。明源君后面会详细解读：

首先，我们来看看上表中提到的，目前地产行业还很强的红利：区域发展红利。

地产行业的红利则主要有三种，分别是：周期红利、杠杆红利、区域发展红利。

明源君前面已经解释了周期红利、杠杆红利衰落的原因。

区域发展红利为什么还很强？

因为，这种红利和供需、金融都无关，它是因为区域自身发展产生的，是实打实的价值，并不是炒出来的，这恰恰是地方政府想鼓励的。

举例来说：

一个城乡结合部的小镇，2年里通过规划建设，变成了一个现代化的城区。GDP、税收、人均收入都涨了10倍，那么它的房价参照相同发展程度的区域，涨2、3倍也是合理的；

城郊的一片果园，之前没有实业，也没有商品房。一家巨头通过引入各种产业，把这里发展起来了。可这个片区之前本来就没有商品房，当然也就不存在涨幅跌幅参照物，其房价上限可以比全市之前的最高价略高，其区域发展红利也就归该巨头所有。

不过，现在要想获得区域发展红利，也必须要靠能力：

要想获得政府主导的区域发展红利，就得有判断相关土地价值的能力。而有这种能力的，往往是区域深耕房企，这也是过去一两年，四川邦泰、广西彰泰、宁夏中房等区域深耕房企高速增长的原因之一。

要想自己进行城市运营，获得相关红利，则要有很强的综合性的城市运营能力。最近几年，在这方面做得最出色的，就是金茂。

其次，明源君来说说上表中利润的重要来源：“溢价”。决定能否溢价的，是品牌力、产品力，都要靠长期的积累。

超出同类项目的溢价自然就是利润。

在非限价城市，溢价可以很高，某三线城市，绿城郊区某项目价格，是中心区均价的2.5倍。

在限价城市，溢价也聊胜于无，可以让你达到城市同类项目价格的上限。

品牌力、产品力，都不是短期可以炼成的，需要几年乃至10年的积累。过去不重视这些能力的房企，现在就不可能收获相关利润。

最后，明源君来说说成本控制，这一部分利润更是要靠能力。

比如，如果想降低项目的财务成本、营销费用，就要尽可能快的把房子卖光，还要少用推广、渠道费用。

如果品牌力、产品力强好，客户自然会优先选你家的房子。如果口碑好、老带新比例高，那么推广、渠道费用自然就少。口碑、老带新都要看几年、10年乃至20年的投入，那些房子卖掉后就不管的房企，注定没办法拿到这块利润。而客服好、物业好，在老社区持续投入的房企，就可以收获相关利润。像阿那亚这种老带新98%的项目，几乎就没有营销费用。

再比如，决定人均产出和资金周转速度的，主要是大运营的能力。而建安成本的控制，就要看你的供应商库是否优秀、工程管理能力强不强、产品标准化是否到位……要想获得这些能力，都要长期积累、投入。

你可能想问，如果一切利润都要靠能力。

那么能力最强的房企，利润最多能有多少呢？最严调控下，项目利润最低又是多少呢？

这2个数字，其实也已经明牌！

2019上半年，TOP20房企的毛利达到了33.03%，至于其净利是多少，要看个体差异。

至于利润的下限，几个按照“成本+利润+税金”严格限价的城市的规定，可以参照。这些城市政策规定的项目平均利润率在6%--10%之间。

明源君觉得，可以把毛利33.03%看作2020乃至未来几年企业的一个毛利上限；把6%--10%看做项目平均利润的下限。

当然，6%---33.03%，只是一个利润区间，能否拿到，还是要看各自的能力。

能力强，也许能拿到33%的上限；能力不行，每个项目都亏本也有可能。

不过，只要能力具备，最差每个项目也会有6%的利润。这个数字对比制造业等行业，也算不错的。

小结

从2020年开始，房企赚的每一笔利润，都对应着相关的能力。