最高法院：物业服务合同纠纷案件19条裁判规则

最高法院权威来源案例第十五期，物业服务合同纠纷，最高法院权威裁判规则19条

1.物业服务企业对小区共用部分安全隐患未及时消除致业主财产损害的，应承担违约责任——陈书豪诉南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以免责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的。价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。

来源：最高人民法院公报 2013年第5期（总第199期）

2.在没有约定的情况下，共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益属于全体业主所有，物业服务企业享有一定比例的收益——无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案

本案要旨：根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

来源：最高人民法院公报 2010年第5期（总第163期）

3.业主虽因不可抗力遭受财产损害，但物业公司未尽防范及提醒义务的，仍应承担相应的赔偿责任——厦门佰仕达物业管理有限公司诉杜小铭物业服务合同纠纷案

本案要旨：物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害时，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。

案号：（2015）厦民终字第22号

来源：人民法院案例选.总第94辑（2015.4）

4.未签订物业服务合同，但形成事实物业服务关系的，物业管理企业可要求业主交纳相应的物业费——重庆悦来物业管理有限公司诉何红物业服务合同纠纷案

本案要旨：因不可归咎于物业服务企业的原因致使物业服务企业在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务费的，应予支持，并参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当缴纳的物业服务费。

案号: （2012）渝北法民初字第15547号

来源：人民法院案例选.总第94辑（2015.4）

5.业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力——杭州钱塘物业管理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案

本案要旨：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

案号: （2015）浙杭民终字第1704号

来源：人民法院案例选.总第94辑（2015.4）

6.在业主委员会具备合法手续和授权的前提下，对于特定事项具有原告的资格和诉讼地位——北京市昌平区回龙观金达园小区业主委员会诉北京华特物业管理发展有限公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：在具备合法手续和授权的前提下，业主委员会具有原告资格。业主委员会代表全体业主为公共利益提起诉讼的，人民法院应当准许。涉及业主公共利益的信息资料，业主委员会主张要求公开、查阅的，人民法院应当依法准许。

案号:（2013）一中民终字第14415号

来源：人民法院案例选.总第94辑（2015.4）

7.产业园区内享有建筑物独立产权的企业仍受产业园区物业管理条例的约束——厦门火炬集团物业管理有限公司诉厦门市兴致电子工业有限公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：相对封闭且独立的建筑物集群，如产业园区，虽然各个企业可自行建设或是委托建设一定规模的建筑物，并取得独立的产权，但其在该建筑物集群中，其与该区域内的配套公共设施和公共服务密不可分，故该企业与该建筑物集群的物业服务公司之间的法律关系应受产业园区物业管理条例约束。

案号:（2014）厦民终字第1735号

来源：人民法院案例选.总第91辑（2015.1）

8.业委会有权通过司法途径与物业管理公司解除合同，业委会执行解聘物业管理公司事宜需以业主的表决结果为据——嘉定区真建六街坊业主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。

案号:（2014）沪二中民二（民）终字第222号

来源：人民法院案例选.总第91辑（2015.1）

9.前期物业管理费的调整须经“双过半业主”同意——詹某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于该类事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

案号:（2011）穗中法民五终字第3025号

来源：人民法院案例选.总第85辑（2013.3）

10.业主拒绝缴纳物业费应基于正当理由，限于物业服务企业不履行或履行合同存在重大瑕疵——厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案

本案要旨：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

案号:（2011）厦民终字第656号

来源：人民法院案例选.总第83辑（2013.1）

11.业主以未损害其他业主公共利益为前提利用建筑物专有部分的，物业管理企业无权干涉——北京万通鼎安国际物业服务公司诉李嘉熠物业服务合同纠纷案

本案要旨：业主合理利用建筑物的专有部分，如未损害其他业主的公共利益，应当受到法律保护，物业管理企业不能干涉。至于其是否违反城市市容管理的相关规定，应由行政机关判断处理。

案号:（2009）红民二初字第981号

来源：人民法院案例选.总第76辑（2011.2）

12.业委会根据业主大会的决定与得票最多但未达到“双过半”的物业管理人签订的临时物业管理协议有效——成都永诚物业有限责任公司诉江华社区业主委员会、第三人成都龙泉江华物业有限责任公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：根据《中华人民共和国物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、第12条的规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即须达到俗称的“双过半”。但是当竞聘物业管理人均无法达到“双过半”时，业主委员会根据业主大会的决定，与得票最多的竞聘物业管理人签订的临时物业管理协议应当为有效协议。

案号:（2009）成民终字第1161号

来源：人民法院案例选.总第75辑(2011.1)

13.物业交接是物业服务合同的附随义务——厦门海沧大永固大厦业主委员会与厦门海投物业公司物业服务案

本案要旨：物业交接是物业公司在物业服务合同终止后必须承担的义务，该义务实际上即合同法所规定的“附随合同义务”，物业公司为履行该义务给业主造成损害的，应承担赔偿责任。前期物业管理中，业主委员会未备案成立前，物业公司在物业服务合同终止仍应当履行交接义务，此时，其应当将物业管理移交给委托人即开发商。

案号:（2009）民终字第22号

来源：人民法院案例选.总第73辑(2010.3)

14.业主委员会对外具有代表权，其决定对业主具有约束力，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权——宁波市镇海鼎天物业管理有限公司诉宁波市北仑加贝购物俱乐部物业管理纠纷案

本案要旨：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会的法定性和代表性决定了业主委员会拥有对外代表权，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权。

案号:（2008）甬民三终字第518号

来源：人民法院案例选.总第71辑(2010.1)

15.物业服务企业基于物业服务合同对小区业主共有停车位进行管理的，不因管理行为当然获得收取停车费的权利——海安天宝物业有限公司诉徐培术、袁丽丽物业服务合同纠纷案

本案要旨：商品房小区地面停车位，不论是规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的小区地面，开发商与业主没有特别约定，又不能办理专有产权登记，根据物权法第七十四条第三款规定，应当属于小区业主共有。物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。如其收费既无物业服务合同依据，又无停车位权利人的授权，业主以其擅自扩大收费范围、违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持。

案号:（2018）苏06民终1076号

来源：人民司法·案例 2018.29

16.未实际占有物业业主无拒付物业费但享有收益的抗辩权——江苏夫子庙大世界商贸有限公司诉中国石油宁夏化工厂物业服务合同纠纷案

本案要旨：《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据“权利与义务相统一”原则，已通过诉讼成为物业所有权人并享有物业使用收益的买受人，因其已实际享有了业主的权利及收益，故不得以物业未交付为由，拒绝交付物业服务费用。业主与使用人之间的法律关系不能改变业主属于物业服务法律关系中相对人的地位，业主不能以其非基于自愿被他人使用为由，向物业服务企业行使拒绝交纳物业服务费用抗辩权。

案号：（2014）苏审三民申字第0687号

来源：人民司法·案例 2016.35

17.补充协议变更主合同条款，变更后特殊条款与主合同其他一般条款发生冲突时，特殊条款效力强于一般条款——辽宁安泰物业有限公司与辽宁昊宇房地产开发有限公司、王某物业服务合同纠纷案

本案要旨：合同双方当事人经协商签订的补充协议，针对主合同中的某一条款内容予以变更，在变更后的特殊条款与主合同中的其他一般条款出现冲突时，比照禁止向一般条款逃避原则，应作出特殊条款效力强于一般条款的认定。

案号：（2014）辽审一民申字第598号

来源：人民司法·案例 2016.26

18.物管相对独立小区业主诉请变更物业费标准应获支持——重庆百货大楼股份有限公司诉重庆佳桂物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：同一物业管理区域之内，业主利用自有的物业配套设施设备对专有部分和部分共有部分自行提供物业服务，独立维修、养护、管理配套的设施设备并自行承担费用的，业主自行提供物业服务的区域可认定为物管相对独立的区域。依申请，人民法院可参考物业的性质、相对独立区域形成的原因、物业服务企业提供服务的实际水平等因素，适当调整物管相对独立区域的业主支付物业费的标准。

案号：（2013）渝二中法民终字第00748号

来源：人民司法·案例 2014.24

19.无特别约定情况下，物业管理人对业主室内财产丢失不担责——胡勇燕、吴澎诉山东永大物业管理公司物业服务合同纠纷案

本案要旨：物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。双方当事人之间存在事实上的物业管理服务关系，但由于双方并未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定，故不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。

案号：（2007）济民一终字第708号

来源：人民司法·案例 2010.20

来源 | 法信