苏州楼市新政后首次土拍：9宗地揽金176.8亿 少了“地王”和高溢价成交

　　每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺

　　苏州楼市新政双满月，曾经火爆的土地市场终于冷静下来。

　　7月11日，苏州市下半年首次土拍全部结束，共计成交住宅及商住用地9宗，总面积1055亩，成交总价176.8亿元，其中住宅地块成交最高溢价率为22.8%。相较上半年的“地王”频出和高溢价率成交，新政对土地市的降温效果明显。

　　此次土拍涉宅用地9宗，其中吴中5宗、相城3宗、新区1宗。拍卖前，吴中尹山湖、太湖新城及太湖度假区地块、相城黄埭及元和地块、新区浒关地块，都有不同程度的竞价。但7月10日开拍后，其中4宗地块都没有新增竞价，直接成交。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，“苏州土拍交易降温，充分说明此前持续加码的政策带来了较好的市场效应，符合‘稳地价’的导向。苏州的政策调控，可以认为是近期新一轮政策收紧的信号，所以震慑效应很强。”

　　一度火爆的土拍

　　中指研究院日前发布的《2019上半年土地市场》报告显示，1~6月全国城市土地收入排行榜上，苏州市以554亿元排在第九位。

　　今年4月，苏州土拍曾一天内诞生2个新“地王”、一周内诞生3个新“地王”，吸引了全国的目光。

　　4月24日的两个新“地王”——其中吴中太湖新城地块最终被新城和招商联合体以32.58亿元总价拿下，成交楼面价20909元/平方米，溢价率30.68%；碧桂园摘下的尹山湖“地王”则创下了苏州土拍的最高价，地块成交总价为50.2亿元，成交楼面价26288元/平方米，溢价率56.7%。

　　其余3宗地块，有两宗的溢价率超过30%。其中姑苏区的苏地2019WG-1号综合用地（含住宅），总价9.89亿元、楼面价17758元/平方米、溢价率35.06%；高新区狮山街道的苏地2019WG-7号住宅用地，总价50.16亿元，楼面价26288元/平方米，溢价率31.44%；相城区望亭板块的苏地2019WG-4号住宅用地，总价15.62亿元、楼面价8148元/平方米，溢价率16.4%。

　　几天后的4月29日，苏州园区苏园土挂（2019）02号地块拍卖结果出炉，中海以35.6亿元竞得该地块，溢价率37.67%，成为苏州园区有史以来首次楼面价突破3万元的新“地王”。

　　而作为下半年和苏州楼市最严重新政后的首场土拍，本次成交的9宗地块溢价率直线下降，分别为：22.79%、21.93%、21.35%、18.45%、17.74%、16.07%、6.68%、0.62%。其中溢价率最高的苏地2019-WG-25号宗地，楼面价22715元/平方米。

　　《每日经济新闻》记者注意到，本次报名参拍的房企数量相比今年上半年明显减少，从报名情况和竞价幅度来看，房地产企业拿地更加谨慎理性。

　　《2019上半年土地市场》报告同时指出，今年4月和5月，住建部对10个房价波动较大的城市进行了预警提示，自然资源部对库存量偏低城市土地供应计划进行指导，同时叠加中央加强金融监管等，5、6月份土地市场热度略有缓和，但整体热度仍高。下半年，预计受热点城市土地供应量的进一步放量、房地产融资环境趋紧及销售端压力显现等因素等影响，土地市场表现将更趋理性。

　　最严新政立竿见影

　　上半年土拍市场火爆的背后，是苏州房地产市场的升温。

　　为此，5月11日晚间，苏州市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域的新建商品住房实施限制转让措施，包含已经取得预售许可证尚未开始网签的项目，购房人自取得不动产权证之日起，满3年后方可转让；苏州工业园区全域二手住房实施限售措施，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满5年后方可转让。

　　与此同时，苏州还对土地出让报价规则进行调整。调整后的报价规则，将竣工预售许可调整价由原来超市场指导价10%，调整为5%~8%，一次报价有效区间由原来超市场指导价25%~35%调整为10%~15%。

　　作为土地出让报价规则调整后的首次土拍，苏州的这次土拍明显降温，少了上半年的“地王”频出和高溢价率成交。

　　据苏州发布（苏州市人民政府新闻办公室官方微信），下半年，苏州市自然资源和规划局一方面将根据土地前期开发进度，进一步加快住宅用地供应节奏、优化供应结构，对高新 、园区等重点区域以及基础设施公共服务配套较为完善的区域优先推出地块上市，确保年度住宅用地计划全面完成。

　　严跃进表示，“严厉调控政策一出，房企会‘掂量’未来项目的定价和盈利空间，进而在拿地的时候相对理性。”

　　“政策调控也在很大程度上对市场预期有影响，包括土地市场和购房市场等。必须看到，土地市场的降温是相对立竿见影的，而房屋交易市场由于涉及到日度数量较多的房源等影响，即成交结构容易影响价格，这个时候房价不见得从数据上看直接会下降，尤其是一手房。而二手房方面，部分偏高的房源可能近期是会有所降价的。”严跃进补充道。