古灵精探第一部国语一、二线楼市下行 中资房企组团香港投资张辛苑整容

　　■本报记者 王丽新

　　在一、二线城市土地溢价率居高不下，调控加码趋势明显的情况下，部分内地房企将目光转向了香港。

　　近一年来，香港出让的12块启德住宅地皮，中资房企拿下了8块，而且几乎都是高价摘得。

　　对此，莱坊董事、大中华区研究及咨询部主管纪言迅在接受《证券日报》记者采访时曾表示，中资房企去香港投资，事实上是分散投资实现多元化布局的策略，加上在北京买地可能并不比香港便宜，而在香港买地相当于在海外市场投资，可与美元资产挂钩，这也是企业资产配置的方式，其回报率相对稳定，增长预期较强。

　　内房企出击香港

　　内地房企对于香港楼市的执着，或许始于香港楼市的预期。但其中不乏一、二线城市地价高涨和政策高压预期的推动。

　　据《证券日报》记者根据香港地政总署卖地记录逐一统计，2016年5月份至今年3月17日，香港共卖地32.38万平方米，土地收入达1095亿港元。除去商业、一幅工业用地及几个加油站用地外，住宅用地出让金额合计约为891亿港元，而中资房企所拿住宅用地合计耗资约481亿港元，占比高达54%。加之5月份龙湖和合景泰富72.3亿港元摘得的启德地块，中资房企可谓买下了香港近一年来新增土地储备的一半。

　　克而瑞研究表示，从2016年初至今年一季度，内地开发商共在香港市场投资10幅土地，耗资588.9亿元。其中合景福泰今年2月份与龙光地产合作以168亿港元拿下鸭託洲地王，每尺楼面地价2.2万港元。

　　克而瑞认为，相比内地高昂的地价及借贷成本，香港土地市场相对冷静，地价总体增幅小，融资环境宽松，再加上人民币持续贬值，内地房地产开发商纷纷将眼光投向香港住宅市场。海航集团在过去一年中斥近200多亿港元连续买下了三幅启德地块，地价最高达到1.36万港元每平方尺。

　　值得注意的是，多位业内人士均向《证券日报》记者表示，今年年初，不少开发商对楼市调控政策非常敏感，对下半年一、二线城市楼市已持有销售下滑预期，为了平滑行业周期影响，去香港拿地开发并不让业界意外。而目前来看，一、二线城市楼市成交量已呈现下滑趋势，香港虽然也不乏政策辣招，但市场预期仍向好。

　　高地价下房价难降

　　克而瑞认为，受内地资本大举进军影响，香港整体地价有被逐渐推动上涨的趋势，楼价也因此可能被进一步抬升。

　　据克而瑞研究表示，对香港楼市来说，在供应方面，大量增加土地供应并非长久之计，开发商捂盘惜售导致房屋供应量仍然短缺。加之内地房企进军香港购地节奏加快，甚至出现组团购地，中资企业在香港土地市场影响力上升，土地市场僧多粥少的局面加剧，对于土地成本以及未来房价造成上行压力。

　　在需求方面，近期的现金回扣等优惠激励计划减弱了双重印花税对投资需求的打压效果，投资需求逐渐回归。尽管预期的利率上行将抑制贷款置业的需求，新出的楼市辣招提高购房门槛，大量投资需求的上升仍不可避免。鉴于此，克而瑞预计，2017年下半年香港住宅市场的售价将维持高位乃至小幅上升，成交量在5月份后逐渐回升。

　　中原地产亚太区主席兼行政总裁黄伟雄近日也表示，目前香港经济基础稳健，没有过度借贷，预料下半年楼价升势放缓，升幅稍高于半成。而由于二手盘源短缺，预期下半年仍以一手主导大市，预算全年一手私人住宅销售1.9万宗，总值2800亿港元，总值创历史新高。

　　另有业内人士也称，中资房企不惜高价抢地的背后，看中的是利润空间，但项目入市后销售情况如何，还有待观察。