新湖中宝“迷局”：千亿负债压顶后 再募9亿还债 实控人为温州首富

　　去年净负债率为180%。

　　11月28日早间，新湖中宝股份有限公司（简称“新湖中宝”）发布公告称，公司2019年公开发行公司债券（第二期）将于2019年11月29日起上市交易，该期债券实际发行金额9.2亿元。新湖中宝称，拟将本期债券募集资金全部用于偿还到期或行权的公司债券等公司债务。

　　“偿债”似乎是新湖中宝2019年的重要工作之一。9月，新湖中宝一期公司债“19新湖01”的募集资金基本用于偿还之前“15中宝债”的本金。8月，新湖中宝获得国家发改委备案的5亿美元外币债券，是“仅用于一年内到期的中长期境外债务置换”。此外，新湖中宝2019年还发行了三次美元债，均是“主要用于置换境内债务”。

　　11月6日，标普评级对新湖中宝的评级展望从“稳定”降至“负面”，确认其“B”长期主体信用评级。标普表示，负面展望是因新湖中宝流动性状况弱化，使其规模庞大的短期债务面临攀升的再融资风险，并认为该公司的投资组合带来流动性缓冲已不足以覆盖其流动性需求。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦对时间财经表示，标普评级下降是比较麻烦，会导致融资成本高，甚至融不到也有可能。

　　时间财经多次联系新湖中宝，截至发稿时间未获得回复。

　　250亿短债缺口

　　新湖中宝官网介绍称，公司于1999年在上海证券交易所上市，主营业务为地产、金融服务和金融科技、科创投资。截止2018年底，公司总资产1399亿元，净资产336亿元。2018年，新湖中宝营收171.61亿元，净利润26.93亿元。地产业务占营收77.32%。截至2019年三季度末，新湖中宝总负债额1054.41亿元。

　　新湖中宝控股股东为浙江新湖集团股份有限公司（简称“新湖集团”），持股比例32.41%。除了新湖中宝外，新湖集团旗下还有上市公司哈高科，以及曾经的新三板公司湘财证券，集团及旗下公司又参股多家金融、资源性企业，业内称为“新湖系”。

　　“新湖系”掌门人黄伟是游弋在资本市场的大鳄。公开资料显示，黄伟1959年出生于温州，曾到温州市委党校教书，不久下海。90年代初，黄伟在杭州国际大厦开始卖眼镜。获得第一桶金后，黄伟转战刚兴起的认购证买卖，以及期货市场，时代周报此前报道称，黄伟和当年德隆系掌门人唐万新有诸多相似之处。

　　在《胡润百富2009年排行榜》中，黄伟及其夫人李萍以300亿元财富，位列榜单第五位，成为浙江首富，其排名远超绿城宋卫平等人。据《2018胡润全球富豪榜》，黄伟、李萍夫妇，排名第445位，身家财富330亿元，成为温州首富。

　　不过到2019年胡润富豪榜，黄伟、李萍夫妇财富仅剩230亿元，一年的时间资产缩水三分之一，侧面折射了新湖系的日子似乎并不好过。

　　截至2019年前三季度，新湖中宝合同销售收入100.4亿元、合同销售面积63.36万平方米，分别同比下降14.12%、13.88%；而第三季度其仅实现销售金额25亿元，同比下降42.1%。标普称，新湖中宝的销售业绩低迷，今年前9个月的合约销售额低于预期，预计该公司很可能无法达成2019年200亿元的销售目标。

　　不过新湖中宝目前最大的难题还不是销售。西湖中宝2019年公司债（第二期）信用评级报告显示，2016年至2018年，新湖中宝负债规模持续快速增长，年均复合增长13.65%。截至2018年底，公司负债合计1054.85亿元，较年初增长15.07%。虽然千亿负债的房企并不少见，但像新湖中宝2018年销售额只有160亿元的，却不多见。

　　与此同时，2016年至2018年，公司货币资金逐年下降，年均复合下降8.59%。2018年末高达179.58%的净负债率。截至2019年6月末，新湖中宝货币资金总额约为153亿元，其中逾8亿元货币资金受到限制。

　　此外，据国际金融报报道，2019年7至12月，新湖中宝待偿还债务金额为148.75亿元，2020年度待偿还金额为210.98亿元。标普给出的最新数据是，截至2019年9月30日该公司的不受限现金规模从6月末的145亿元人民币降至122亿元人民币。该公司仍有超过人民币250亿元的短期债务（包括附带可回售期权的债券）。

　　财经评论员严跃进对时间财经表示，公司短期偿债能力是一个非常关键的指标，可见新湖中宝压力确实不小。

　　标普称，2020年新湖中宝将迎来大规模的债务集中到期，且再融资期限有所缩短，这很可能导致其短期债务水平持续高企，并认为该公司的投资组合带来流动性缓冲已不足以覆盖其流动性需求。”

　　地产靠边站？

　　一位业内人士对时间财经表示，新湖集团很早就把房地产业务缩小了，据其所知，早在2016年，新湖集团的重心便不在地产业务上。某大型上市房企管理层也对时间财经称，新湖中宝“地产做得一般，是玩资本的”。

　　2015年至2018年，新湖中宝合同销售收入分别为109亿元、160亿元、132亿元、162亿元。在各家房企都在努力扩张、拼规模之时，新湖中宝的地产业务显然不温不火。土储增速也可见一斑，新湖中宝2018年拿地面积较上年大幅减少。

　　实际上，新湖中宝并非没有发展成千亿销售规模的可能性。新湖中宝的土地储备量相当充裕，截至2018年年末，新湖中宝土地储备面积约1300万平方米，权益面积1100万平方米，总建面积2450万平方米，权益总建面积2200万平方米。

　　克而瑞公布的《2018年中国房企总土储货值》中，土地储备建面超过2450万平方米的房企能排到前31位，其实新湖中宝的土储比佳兆业、绿城中国、万达等都高。

　　与土地息息相关的是，新湖中宝获取土地的方式大多来自旧改、一级开发，这又给新湖中宝陷入资金困地早早埋下了伏笔。卢文曦称，旧改拆不动，周期长，目前融资环境紧张，新湖中宝有可能是被旧改项目拖累了。

　　因为大量项目，新湖中宝流动资产周转次数、存货周转次数和总资产周转次数均处于行业较低水平。

　　今年7月，新湖中宝以67亿元人民币总对价将三家项目公司出售给融创中国控股有限公司。出让的温州、启东和上海项目，均为旧改项目。2012年，新湖中宝就和温州市平阳县政府签署了《平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书》，彼时计划总投资额为750亿元，计划开发周期达13年。

　　要继续进行地产开发，新湖中宝的在建及拟建项目尚需投入大规模资金。据评级报告显示，截至2018年底，新湖中宝在建项目1206.86万平方米，拟建项目622.87万平方米；计划总投资1657.72亿元，已完成投资921.58亿元，尚需投资规模736.14亿元。并且从区域分布来看，以三四线城市为主，其投资金额占比62.80%。显然，新湖中宝在三四线城市较大规模的土地储备，未来销售前景存在一定不确定性。

　　标普认为，如果接下来，新湖中宝的资产出售成为常态，未来2-3年内将为其带来丰富的流动性来源，有助于降低杠杆水平。

　　但基于更长远的未来发展，卢文曦表示，“新湖中宝的地产项目这样下去是没出路的”。（北京时间财经 陈世爱）