expires多业绩指标实现史上最好 恒大探寻"规模＋效益"平衡术兽兽资料

　　完成多元化发展产业布局及成功转型的恒大，已开始由“规模型”向“规模+效益型”转变，2017年的恒大显然更值得期待

“如果账面上有3043亿现金还会资金吃紧，这是个什么样的世界？”

　　面对媒体“尖锐”提问，3月28日下午在香港港岛香格里拉酒店出席中国恒大集团2016年业绩发布会的中国恒大集团董事局主席许家印，以其独特的许式幽默，将上述“杀招”拆解于无形。

　　当然，他也调侃说，这是和记者开句玩笑。整场发布会上，许家印的诙谐、有趣让现场气氛分外轻松和活跃，数百位记者常开怀大笑。“nice”，是他当天留给记者最深的印象—不仅开场时提醒每位记者最好只问一个问题，以让更多人能发问；发布会结束时，他还专门要求主持人再多给记者一个提问机会。

　　如此举重若轻的背后，自然与许家印背后有强大的数据、业绩支撑息息相关。《投资时报》记者注意到，事实上，3043亿现金仅是中国恒大实现史上最好经营业绩的一个侧面。2016，之于弱冠年岁的中国恒大而言，着实意义非凡。

　　这一年，凭借3733.7亿元年度销售额，中国恒大终超越标杆房企万科，成功落座地产“一哥”王座；这一年，1.35万亿总资产及超3000亿元账面现金余额，领衔公司各项经济指标创历史最高水平；这一年，2.29亿平方米土地储备及35个旧改项目让其对未来发展充满信心；也同样是这一年，恒大开诚布公直面备受质疑的高负债率、永续债，开始对债务规模及负债质量展开深度整理，“危机”背后，商机四伏。

　　看似不可思议？而这，又实实在在发生着。

　　自1997年定调公司战略、目标、文化、管理以及队伍建设等基石决策，2009年成功登陆香港资本市场开辟更广阔的融资天地，直至去年成为全球第一大房企，跻身世界500强企业之列，作为掌舵人的许家印，亦在一步一步的践行中寻找着不同时期的平衡术。

　　从《投资时报》记者综合采访的情况看，外界普遍认为，许家印对中国房地产市场乃至资本市场的节奏的把握相当出色，几次堪称里程碑式的变局几乎全部踏准。如今，完成多元化发展产业布局及成功转型的恒大，已开始由“规模型”向“规模+效益型”转变，2017年的恒大着实值得期待。

　　中国恒大2016年度业绩发布会甫一开始，董事局副主席、总裁夏海钧即以一连串业绩指标开门见山。

　　据其介绍，2016年恒大实现合约销售额3733.7亿元，较2015年增长85.4%；合约销售面积达4469万平方米，比2015年增长75.2%；合约销售均价为8355元，比2015年增长5.9%。

　　在营业额及毛利润方面，中国恒大分别实现2144.4亿元及594.2亿元，较上年同期上涨幅度均近六成。而在核心业务方面，该公司实现利润208.1亿元，比上年增长89.2%；核心业务利润率达9.8%，较上年增加1.5个百分点。现金余额为3043.3亿元，较上年剧增九成。

　　如此业绩使得恒大地产在2016年成功跻身世界500强公司行列，也于2017年上半年在中国房地产协会的评比中获得房地产类综合第一名。截至2016年12月31日，该公司总资产达1.35万亿，较上年增幅高达78.4%。

　　多项业绩指标实现“史上最好”映衬下，“两个完成”和“一个开始”拉开了中国恒大跨入新阶段的篇章。

　　据《投资时报》记者了解，所谓第一个“完成”，即指恒大已完成多元化发展产业布局。世界著名大型企业，都是在主业发展到一定阶段后，向多元化进行发展，如韩国三星、美国通用、德国西门子等。恒大也不例外，自上市8年以来，通过在文化旅游、能源、制造、健康、快消、金融等产业和领域进行调研、探索和实践，最终恒大形成四大产业集团—地产、金融、健康、文化旅游，这意味着其多元化布局已经完成。未来在多元化方面，恒大将不会再像以往那样在新的产业、新的领域做大量的调研、探索和投资。

　　第二个“完成”，指恒大已成功完成转型，即由原来单一的“房地产业”发展成为“房地产+服务业”并举。为什么是“+服务业”？恒大健康服务于老年人，恒大旅游服务于少年儿童，恒大金融则是服务于社会，“房地产+健康+旅游+金融”即为“房地产业+服务老人的产业+服务儿童的产业+服务社会的产业”。恒大的服务业是围绕着中国13亿人口、全世界1/4人口的庞大需求开展的，事实上也为中国经济发展、拉动内需作出贡献。

　　而“一个开始”，则指恒大地产由“规模型”开始向“规模+效益型”转变。过去20年，恒大地产坚持实施规模取胜的发展战略，如今资产规模已非常庞大。从今年开始，恒大地产开始保持规模适度增长，重点注重增长质量，以效益为中心，回归企业根本属性。到2020年，地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入目标将盯准超1万亿元，总资产超3万亿元，年利润超600亿元。

　　俗语讲“手中有粮，心中不慌”，恒大之所以能对未来业绩增长充满底气，来源于其充足的土地储备，不仅土储面积占优，所在城市分布结构也极具前瞻性。

　　2.29亿平方米是目前恒大地产手中所握的土地储备面积，《投资时报》记者进一步研究发现，与同期发布年报的另一标志性房企碧桂园比较，截至2016年底，碧桂园集团整体土地储备为1.25亿平方米，恒大土储约为碧桂园的两倍。而与同期万科在建项目以及规划项目合计7278万平方米相比较，恒大2.29亿平方米的土地储备，也远高于万科。

　　“公司的土地储备原值达3600.7亿元，平均楼面价约为1570元每平方米。而这些土地储备覆盖了中国的209个城市。”业绩发布会上，夏海钧如是表示。

　　在土地储备所在城市分布结构上，曾被称为“三四线之王”的恒大地产也正逐步淡化前述定位。其目前所有土储中，一、二线城市土地原值占比已达74.7%。

　　“恒大的土地储备按照一、二、三线城市分布，在一、二线的土地储备按土地原值计达到2689.5亿元，占比达74.7%。而平均楼面价则达到2026元每平方米。可以说经过这几年转向，在一、二线城市土储已达70%以上占比。”夏海钧表示。

　　在中国恒大向《投资时报》记者提供的一份2016年1月至12月的月度销售变化表中可以看到，2016年全年恒大新开盘项目为116个，在售项目累计达473个，全年实现销售回款3009亿元。从图表中可观察到6月至8月，恒大对其房地产销售均价进行了大幅调整，从超9000元每平方米调到最低6800元每平方米，而这正是由于该公司在去年对二线至四线城市库存做了完全的清理。这一次清理，使得恒大目前的土地储备主要集中于中国一、二线城市和发达的三线城市，亦为该公司未来的健康发展打下坚实基础。

　　2016年年报中，恒大地产还首次将详细的土储名录录入其中，并对209个城市的分布、项目数量、建筑原值、土储面积都进行了详细披露。世邦魏理仕亦对上述土地储备做出了评估，估值为7005亿元，较3600.7亿元原值增值3404.3亿元。

　　特别值得注意的是，梳理至此，这仍非恒大土地储备的全景图。

　　“除了这2.29亿平方米已经列入到土储原值外，恒大在深圳、太原、石家庄等核心城市还拥有35个旧改项目，上述项目已经支付了99.4亿定价款，总建筑面积约1800万平方米，市场价预计销售额为4900亿元。”夏海钧如是说。

　　对于未来恒大是否将继续拿地，夏海钧表示要随土地价值决定，“土地价值合理就拿，土地价值高估，就用现有的土地储备。”

　　优质且巨量的土地储备确保了恒大未来的高速增长，而这或许也是恒大能够吸引众多战略投资者助其重组深深房、回归A股的重要因素之一。

　　2017年新年伊始，中国恒大发布公告称，恒大地产与8家战略投资者签订增资协议，共计引入投资300亿元，换取扩股后恒大地产约13.16%的股权。中国恒大附属公司凯隆置业所持有恒大地产股份由 100%稀释至86.84%。

　　事实上，此次增资扩股乃恒大地产为满足在A股上市相关条件的必经之路。据《投资时报》记者了解，《深圳证券交易所股票上市规则》中有关于“上市公司社会公众股东持股比例须超过10%”的要求，而凯隆置业此前持有恒大地产的股份比例为100%，须在重组前进行适当稀释。

　　从另一侧面，记者观察到，战略投资者的进入并非无利可图。过去几年恒大业绩增长的稳定性以及大量优质低成本的土地储备都使得该公司市值被低估，即便与战略投资者签订了未来3年实现888亿元的利润对赌和比例不低于60%的利润分配承诺，恒大方面亦认为，根据公司增长势头，兑现上述承诺并不难。

　　“恒大的地产业务自上市开始毛利率就一直保持在30%左右，净利率也在10%以上。前期的亏损主要是由于多元化探索带来的一些早期投入，从地产来讲这几年的发展非常好。”夏海钧表示：“从上市到现在，公司地产业务的平均复合增长率都在30%左右，将这一增长率下调至18%是非常稳健的增长水平，加上10%的净利率指标测算，恒大地产每年净利润规模约在千亿元左右，在此基础上再打八折，得出的888亿元承诺完全可以实现。”

　　许家印亦对公司产品质量和价格优势抱有信心：“恒大这几年增长很快得益于房地产产品的刚需定位和优质品质，从根本上来讲就是对成本的控制，材料集中配置、统一发包项目都可以让主体施工企业接受对恒大很有利的一些条件。加上企业管理内部管控得力，产品的性价比非常具有优势，消费者对产品的需求也会随之增长。”

　　在第一轮引进了300亿元战投后，市场的热情使得恒大不得不进入到第二轮引进战投的进程中。按照香港联交所的规定，目前，恒大地产还有约150亿元引进战投的空间。“第二轮战投包括一些大型的具有国资背景的企业都非常有兴趣，这个引进正在进行过程中，我们预计可能在今年5月份有个阶段性成果。完成重组之后，恒大地产会正式向中国证监会提交申请。”夏海钧表示。

　　庞大的资产规模、高速的业绩增长、巨量优质土储，似乎都在阳光照射下辉映着中国恒大闪光的一面，但外界对负债率逐年攀升的疑虑，亦像硬币的另一面一般，如影随形。

　　不过，这种情况正逐步被打破。《投资时报》记者了解到，恒大已开始将清理永续债的动作提上日程，对公司债务规模及负债质量的深度整理也已悄然展开。

　　业绩发布会上，夏海钧对公司负债率的描述精准且直接：“去年，公司融资成本为7.78%，比上年下降0.64个百分点；净负债率为119.8%，较上年增加26.3个百分点。”

　　夏海钧分析说，公司负债率的增长主要因去年在一、二线城市增加了大量优质土地储备，“恒大最大的负债主要表现在三个方面，一是土地储备，二是投资物业，三是现金储备。目前，现有土地储备已急剧增值，按照世邦魏理仕作出的7005亿元土储估值，公司的净负债率仅为66.7%。”

　　另一方面，去年年底引入的第一轮300亿元战略投资若计入权益类资本金后，也会使得恒大地产负债率下降。更何况，第二轮战投的引入也在进行中。

　　除此之外，夏海钧也承诺从今年开始将在负债管控方面加强，“2017年上半年恒大会偿还50%的永续债，今年全年这一偿还额度将达到2/3。此外，一些高成本负债也将进行整理，公司账面3043亿元的现金给了整理债务很好的契机。加上前述450亿资本金的调整，恒大地产的负债率将尽快满足投资者预期。”

　　为了加速债务重组，恒大集团最近亦新发了25亿美元债。夏海钧透露，此次发债的目的主要是进行旧有债务重组，25亿美元均用于偿还恒大过去的短期债务。“第一，国家外汇管制越来越严，恒大希望将现有的短期负债变成长期负债，以减少外汇管制造成的影响；第二，在资本市场较好的情况下，我们希望将过去发行的高息债务置换成低息债务，以确保公司未来在外汇方面稳健运营。这里面，一分钱的资金都不会用来运营。”夏海钧明确表示。