供不应求，美国房价创30多年来最快增速

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瘦马铜声

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美国5月房价暴涨创纪录 供应趋紧

2021年5月15日，美国德克萨斯州布达，工人在住宅开发项目工地上工作。

崔璞玉

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标普CoreLogic凯斯席勒周四发布的全美房价指数显示，美国4月房价同比上涨14.6%，高于3月时的13.3%，为30多年来的最快增速。

与此同时，涵盖达拉斯、迈阿密、纽约和旧金山等美国大都市区的20城房价指数环比上涨1.6%，同比上涨14.9%。

其中，亚利桑那州州府菲尼克斯（Phoenix）、加州圣地亚哥和华盛顿州西雅图的同比涨幅最高，相比去年同期，这三个城市的房价涨幅都在20%以上。

标普道琼斯指数董事总经理兼指数投资策略全球主管拉扎拉（Craig Lazzara）表示，4月的表现确实非同寻常，全美综合指数14.6%的涨幅实际上是该数据30多年来的最高读数。

不仅所有20个城市的房价都在上涨，而且都在以更快的速度上涨。比如，夏洛特、克利夫兰、达拉斯、丹佛和西雅图这五个城市，在4月创下了它们有史以来最大的同比涨幅。

拉扎拉称，新冠疫情促使潜在买家从城市公寓搬至郊区住宅，部分推动了此次美国住房市场的繁荣，4月的数据符合这一推断。

此外，买家需求持续超过供应，也是上涨的原因之一。不过，已经有迹象表明住房库存正在增加。美国商务部上周称，5月待售新房供应量增加了1.5万套，至33万套，同比增长5.8%。按照目前的销售速度，这相当于5.1个月的供应量，高于1月时的3.6个月。

美国房地产网站Zillow经济学家斯皮克曼（Matthew Speakman) 表示，最近几周的库存上升表明，炙手可热的市场状况可能开始出现喘息之机，“但要恢复至市场平衡还有很长的路要走，而且几乎没有迹象显示，房价上涨会在近期消退。”

根据美国全国房地产经纪人协会的数据，5月待售房屋库存与4月相比略有上升，但仍比2020年5月时低了21%。

由于供应量不足，尤其是入门级市场的供应不足，再加上房价过高，过去几个月美国的房屋销售量一直呈下降趋势。而房屋建筑方面，在土地、劳动力和材料价格高企的背景下，独栋住宅开工率有所下滑。

分析师们指出，虽然越来越多人开始讨论美国房地产市场的价格泡沫，但市场基本面并非如此。

CoreLogic副首席经济学家赫普（Selma Hepp）表示，尽管房价增速创下新高，但现在价格下跌的风险远低于疫情前以及2006年夏季房价上次触顶时的水平。这可能因为，有利的抵押贷款利率和收入增长继续使得抵押贷款支出与家庭月收入之比保持在较低的水平。

“买家需求上升，以及待售库存不足，将继续对价格构成压力。因此今年三季度，价格仍可能保持两位数增长，”她补充道。

一些人将房价上涨归咎于美联储。为了缓解疫情对经济的冲击，该央行自去年6月起开始每月净购买至少800亿美元的美国国债和400亿美元的房屋抵押贷款支持证券，以降低长期借贷成本。创纪录的低利率帮助推动了购房热潮，但却无法抵消巨大的价格涨幅。

房价飙升也引起了美联储官员的注意。波士顿联储主席罗森格伦 (Eric Rosengren) 在本周接受《金融时报》采访时表示，美国无法承受一个房地产市场的“繁荣与萧条周期”，这可能威胁到金融稳定。他说，在波士顿，很多竞标成功的买家都是全款支付。

包括达拉斯联储主席卡普兰 (Robert Kaplan) 在内的其他美联储官员则敦促美联储重新评估购买房屋抵押贷款支持证券对对房地产市场的影响。

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