楼市稳了

　　2019年，房地产市场充满了变数。

　　这一年，房地产市场政策环境整体偏紧，并聚焦防范化解金融风险。各地持续落实长效机制，房地产行业运行基础制度更趋完善。从市场环境来看，尽管年初各家机构和资深业内人士都预计今年市场形势并不乐观，但从年尾复盘来看，百城新建住宅价格整体表现平稳，重点城市商品住宅成交规模小幅调整，并没有出现“大起大落”现象，市场正趋向稳定。

　　对于房企而言，2019年与前几年相比，发生的变化更加明显，受政策背景和市场整体环境的影响，市场去化压力加大，一些企业开启了“降价”通道，以价换量加快销售回款。但从土地市场维持趋稳的角度来看，目前对于房企正是结构性拿地、增加储备的新机遇。2019年，企业多元化转型思路更加清晰并已初具规模，而城市更新的巨大蓝海，正在成为房企竞相布局的新领域。

　　●南方日报记者 葛政涵 许蕾

　　一城一策倒逼楼市趋稳房企决战年度销量任务

　　从调控政策来看，各个城市在坚持“房住不炒”定位的同时，贯彻一城一策、因城施策的思路，按照各自城市的特点和需求对调控政策进行调整，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保障了房地产市场总体稳定。另外，今年金融层面的调控升级，央行改革完善贷款市场报价利率形成机制（LPR）等，也为市场带来了新的变化。

　　今年年初，易居企业集团CEO丁祖昱曾在一场发布会上预测，2019年房地产销售金额和销售面积会出现回落，最终成交规模预计在13万亿元左右。但根据国家统计局刚刚公布的数据显示，今年1-11月，国内商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1至10月加快0.1个百分点。商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速持平。从这一速度看，年末总销售额突破14万亿元甚至达到15万亿元已几乎没有问题。

　　事实上，在经过上半年的“小阳春”行情后，不少城市房价开始出现环比下降的情况。根据国家统计局数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市从5月最多时的67个，逐月减少到11月的44个。二手住宅价格环比下降的城市从6月起就始终在20个及以上，到了10月和11月，二手房价格环比下降城市已经多于上升城市。

　　受政策环境、金融环境及人们居住生活需求升级等因素影响，2019年以来，龙头房企销售额增速已开始放缓。

　　例如万科前11月合同销售金额5735.3亿元，同比2018年前11月增长约5.4%，尽管仍在上涨，但与2018年前11月同比增幅16.3%相比，仍然放缓不少。恒大今年上半年销售额同比有所缩水，根据公告披露信息，直到4月份，恒大年内销售金额同比仍减少16.1%，下半年营销层面发力后销售额逐步回升，10月单月达到903亿元规模。截至11月，恒大合同销售额达到5805.4亿元，与去年同期相比增长8.47%。

　　克而瑞研究中心认为，规模房企在自身供货节奏影响以及冲刺全年业绩目标的压力下，供货力度与营销力度进一步加大，四季度企业销售额有所提升，在房企资金面持续收紧的背景下，抓销售、促回款仍是房企当前工作的重中之重。

　　龙头房企发力增量提质万亿旧改市场成新蓝海

　　对房企而言，今年以来面临的压力明显要高过去年。克而瑞研究中心认为，目前市场整体的去化率水平仍处于相对低位，市场真实情况并不像数据反映的那么乐观。如何增量提质，实现新一轮高质量发展，成为接下来必须要思考的前进方向。

　　多元化布局是房企谋求转型的主要方式，例如在珠三角各城市，房企的产品布局就业态呈现多样化特点，除了传统的房地产开发外，从长租公寓到城市更新，从产业小镇到文旅项目，甚至还有机器人和新能源汽车，几乎各个领域均有涉及。业内认为，这为房企自身业务转型和找寻新的利润增长点提供了机遇。

　　与此同时，“城市更新”也成为房企竞相追逐的新领域。

　　当前，城市更新仍然是一片蓝海，根据此前国务院参事仇保兴的初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。这仅仅是“三旧”改造中旧城改造的一部分，若算上旧厂和旧村改造，市场的蛋糕会更大。

　　本月召开的中央经济工作会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。这也意味着城市更新、“三旧”改造在下一年仍然是重点，也是房企继续关注的热点。

　　城市更新是房企降低土地成本的重要途径，不过相比传统的“拿地盖房”模式，房企布局城市更新面临的挑战只会更多。以旧村改造为例，存在前期谈判、拆迁过程、村民纠纷等一系列风险，想要做好城市更新，让城市焕发新的活力，仍然要攻克诸多难关。

　　珠三角城市群成房企“必争地”要经济价值也要社会价值

　　随着粤港澳大湾区打造世界级城市群的蓝图逐步呈现，在城市布局中，珠三角城市群已成为房企的必争之地。从2016年至今，除了“地胆”房企，世茂、金科、龙湖、融创、远洋、旭辉、绿城中国等多家外来房企争相涌入这片“战场”。而今年上半年，又新增20余家外来房企涌入大湾区，将其作为全国布局的战略要地。

　　根据中指研究院《2019年1-11月全国房地产企业拿地排行榜》，从各城市群拿地金额来看，珠三角位列全国第三。

　　值得注意的是，在高质量发展为主导的市场态势下，房企在拿地过程中，对公共服务配套、文化和环境保护等方面愈发注重，房地产行业对社会价值的关注上升到新的水平。

　　在广东，大量房企选择布局城市更新领域，截至2019年11月22日，全省实施改造总面积达80.04万亩，提前一年完成省委、省政府关于促进新型城镇化发展意见中有效盘活存量建设用地的目标任务。而在对旧城、旧村和旧厂的“三旧”改造过程中，房企不断挖掘社会价值，以期展现更多的软实力，在此过程中诞生了众多经典案例。

　　例如万科参与的广州永庆坊改造项目今年开放了二期恩宁路骑楼段。永庆坊作为广州第一个旧城微改造项目，因其“修旧如旧”的改造理念，成为广府文化的缩影；与此同时，“绣花式”微改造成为广州城市更新和老城区活化的封面之作。

　　根据中指院报告，五大城市群现阶段房地产市场发展特征明显分化；其中，粤港澳需求端呈现回升态势，供应端受宅地供应不足影响投资、开工增速有所下行。粤港澳城市群人口吸引力强，需求支撑度高，加之有区域规划出台，短期利好有释放空间，且房地产行业出现了边际性优化调整，有助于预期趋稳，预计2020年房地产市场整体走势将有所回升。