评论丨北京能控制房价，其他城市理应也能

　　统计数据要与实际观察结合起来看。

　　国家统计局16日公布的数据显示，四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和1.0%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.5个百分点。无论环比还是同比的涨幅，似乎都有所扩大。

　　与此同时，二三线城市新房和二手房价格，同比和环比的涨幅都在回落。

　　那市场进行时的表现是怎样的呢？有位朋友最近想买房自住，在北京看了一批二手房。据他实地考察的印象，与一年半以前相比，目前北京二手房价格普遍下跌了20%。年底议价空间加大。这个现象也为来自其他几位朋友和经纪人的信息所印证：同期，与高峰期相比，多者降了30%，连抗跌的学区房也降了10%-15%。

　　观察房地产市场的价格运行情况，我个人更倾向于看二手房。因为，新房都限价，价格波动与上市项目的结构有关，这批项目的备案价高，平均售价就上去了，下批项目的备案价低，平均售价就下去了；而二手房的市场敏感度更高，是买卖双方一来二去谈成的，准确性更高。从实际成交看，最近两个月北京二手房价格还在下行。

　　仍以北京市场为例。仔细分析它的住房需求结构挺有意思的。听经纪人介绍，这两年买二手房的，投资投机需求基本遏制住了，买房自住的，首次置业需求和置换改善需求大约各占一半。而新房里的限竞房是二手房的最大对手，并对二手房形成有效分流。

　　限竞房是以刚需为主的商品住房，因其在土地出让环节就提前限定了项目未来的售价，所以具有一定的保障性。去年以来，限竞房陆续上市，且在北京整个新房市场占比越来越高，预计明年将逐渐成为主导产品。

　　限竞房卖得并不好。早在去年八九月，就有限竞房项目在政府部门的备案价基础上降价销售。到今年上半年，入市的限竞房比审批价普遍降了10%左右。据北京中原统计，截至今年11月末，北京市累计供应限竞房5.4万套，网签规模约2.3万套，整体去化率仅为43%左右。库存超过3万套。

　　这个现象已形成了倒逼效应。几天前的12月12日，北京房山区良乡镇一宗限竞房地块以42亿元的底价成交。该地块的销售限价为35344元/平方米。而在两年多以前的2017年2月，该区域出让的两宗限竞房地块，销售限价为38994元/平方米。也就是说，两年10个月，限竞房的限售单价下降了3600元／平方米。

　　作为商品住房的限竞房也降价，至少说明了以下几个问题：第一，此轮调控正在收到成效。2017年整个市场都在发烧，政府制定的限竞房价格也是水涨船高，现在房子不好卖，限竞房售价下调也在情理之中。第二，新建商品房限价的同时，保障性住房的供应也在增多，这给了人们房价稳定的信心，无须那么恐慌性买房了。

　　第三，北京市场还有一个特殊的地方，人口在下降。日前发布的《北京人口蓝皮书北京人口发展研究报告（2019）》称，北京市常住外来人口连续三年下降，北京市常住人口是2017年、2018年“两连降”。没有购房资格的外埠人员，买不到房子；符合购房条件的常住人口也在下降，需求减少了，房价要涨也难。

　　我想说的是，北京能控制房价，其他城市理应也能。核心一条是，加大住房供应，尤其是保障性住房或具有一定保障性质的住房供应。像北京市这样，限竞房供应增大，不仅对限竞房自身售价构成了压力，也对二手房价格构成了压力。

　　有朋友会说，北京市人口负增长，但不少城市的人口是正增长，住房需求随之相应增加。如果你出台的政策，留住或吸引了多少外来人口，就必须增加相应的住房供应，包括具有保障性质的住房供应。否则，如果因此导致房价较快上涨，对本地常住人口或吸引而来的人才，都是不公平的，也是应该问责的。

　　增加住房供应，就必须增大土地供应。而长期以来，大城市尤其是东部地区大城市的建设土地指标比较紧张。怎么办？

　　12月16日出版的第24期《求是》杂志发表了习近平总书记重要文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》。文章指出，要加快改革土地管理制度，建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。在国土空间规划、农村土地确权颁证基本完成的前提下，城乡建设用地供应指标使用应更多由省级政府统筹负责。要使优势地区有更大发展空间。

　　以上重要思想，值得有关部门和地方政府认真学习、贯彻。我个人建议，各地自然资源部门要根据中央的要求，制定相关措施，切实解决中心城市和重点城市建设用地不足的问题。说通俗一点就是，要大幅增加这些城市的建设用地指标，尤其是住宅建设用地指标，适当调减其他城市的建设用地指标。省级政府统筹负责所在地区的城乡建设用地供应指标时，应适当调减工商业用地比例，增加住宅建设用地比例。这一点，我呼吁很多年了，希望2020年能看到改变，看到成效。