楼市调控下的购房者众生相

　　“除非有特别优惠的盘，否则我觉得可以再等等。”

　　国庆节期间看过几个楼盘之后， 26岁的宋元春（化名）更加坚定了自己的想法。

　　宋元春来自重庆，在上海某财经类院校毕业后，回到重庆从事保险行业。已经与女友进入谈婚论嫁阶段的他，面临购置婚房的难题，他判断重庆楼市仍有下行空间，准备明年上半年再看。

　　国庆节期间，21世纪经济报道记者与多位购房者交流发现，从北京2016年“930”调控开始，经过两年多一轮严过一轮的调控，房价真的跌了吗？现在是买房的最佳时点吗？再等等还是先上车？不少刚需用户心里打起算盘。

　　中央提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，让多年不见的“要不要再等等”成为许多刚需购房者近期的口头禅，他们似乎认为楼市还有低点未至。而另一些人则觉得低点已至，在北京，一些优质项目出现“日光”，同时也有等不及的购房者开始通过共有产权房“上车”，前9月共有产权房成交套数已经是2018年的两倍。而同时，正值年底房企“冲业绩”关口，要不要降价促销，也成为不少企业要考虑的问题。

　　购房者心态变了

　　为什么会觉得要再等等？

　　宋元春告诉记者，他觉得可以明年再买的原因主要有两个，一是重庆从2018年开始限售两年，到2020年将开始有大批二手房供应上市，尽管重庆一直以来都以新房交易为主，但是二手房供应量的增加，显然会对新房造成挤压。而他准备在重庆北部的照母山板块买房，这里是重庆二手房交易量最大的区域，未来受到的影响可能更大。

　　第二个原因则与他自己的工作有关。宋元春发现，近期以来，找他咨询保险业务的人员越来越多。在他看来，从资产配置的角度，保险此前并不是重庆投资者的首选，人们的热情开始从投资房地产向其他方向转移，说明楼市的热度已经切实下降了。

　　宋元春分析，一直以住宅用地海量供应闻名的重庆，在这一轮房价上涨后，除非买房自住，暂时看不到房地产的投资价值，还面临着变现难、出租烦、租金低、传承变更麻烦且费用较高等诸多问题，因此，他觉得重庆楼市还有调整的空间。

　　与选择“再等等”的宋元春不同，在成都工作，与他年纪相仿，同样面临着婚房刚需的毕平（化名），则选择了在国庆“上车”。

　　毕平就职于一家创业公司，户口落在成都限购政策最严格的天府新区。他在天府新区即将通车的5号线附近购买了新房，虽然离市区有接近20公里的距离，但考虑到离单位近、未来解开限购后可能还有升值空间。

　　在毕平看来，虽然成都在2019年一直有零星的降价传闻流出，但成都的房价很难有实质性的降价基础。一方面，成都的房价在二线城市中，一直都不算高。另外一方面，由于父母曾在川西甘孜州工作的原因，毕平知道，甘孜州工作人员退休后在成都买房已经成为了潮流，在成都西郊温江区的一些楼盘中，甚至有小区近半住户都来自甘孜州。

　　“不仅是甘孜州这样的四川省内地区，甚至青海、西藏这些高寒地区居民，在成都买房都是潮流，这与一般省会只是吸纳本省住房需求不同，成都楼市的需求面更加宽广，这在全国都是特例”，毕平说。

　　对此，有前十房企的分析人士向21世纪经济报道记者表示，虽然具体城市的未来走势难以提前判断，但“再等等”这类想法的出现，刚需购房者的心态不再恐慌，购房者选择更多，意味着楼市看房时机的到来。

　　而中原地产首席分析师张大伟则表示，判断未来市场有三大要素，LPR利率的变化、供应量的变化、房企融资的变化，“整体看，房住不炒下，市场平稳是主流。房贷利率波动不会太大”。

　　张大伟认为，特别是对10月8日新的LPR计算利率方法的关注，使得最近市场观望情绪浓厚。从全国主要的一二线城市看，目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动，但80%以上城市依然维持过去两年的最低利率。目前所有城市的房贷利率相比2018年四季度，都没有上行。

　　市场分化加剧

　　购房者心态的变化，也让市场分化加剧。

　　根据易居研究院的数据，9月4个一线城市成交面积环比下降4%，同比下降26%；18个二线城市成交面积环比持平，同比增长13%；18个三四线城市成交面积环比增长7%，同比下降2%。

　　其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长6%，同比增长45%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降9%，同比增长21%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比增长4%，同比下降13%。

　　从涨跌城市个数看，64个城市环比上涨，30个城市环比下跌，6个城市与上月持平。宁波、佛山、厦门等地环比下降，而济南、厦门、珠海、廊坊等地同比下降。

　　“金九”不再，“银十”开头的黄金周数据则显示出奇妙的分化现象。根据易居研究院的数据，国庆黄金周期间，北京、杭州、深圳、成都等调控压抑已久的一二线主要城市，新房成交面积同比均有所回升，其中北京同比上涨11.3%，逐渐恢复到2016年水平。杭州则大涨144%，交易量明显回升。另外，深圳、成都和苏州也上涨了80.1%、53.9%和4.5%。不过，需要指出的是，这些城市与调控前的成交量水平相比，仍然处在相对低点。

　　另一方面，在一些楼市轮动周期相对较晚的城市，比如东莞、佛山、武汉、重庆等地，则在今年国庆黄金周期间出现了明显的交易量下跌的情况。东莞同比下降30%，佛山则为47%，武汉和重庆则同比下降了32%和11%。

　　二手房层面，今年国庆黄金周，14个重点城市链家二手房成交总量在2018同期的基础上小幅增加5.7%，略高于2019年前9个月的增幅2.7%。纵向对比其他年份来看，整体市场交易量依旧处在较低水平。

　　价格方面同样处于僵持阶段。中指研究院的数据显示，2019年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为15051元/平方米，环比上涨0.31%，涨幅较上月收窄0.06个百分点。同期北京、上海等十大城市住宅均价为27219元/平方米，环比上涨0.34%，涨幅较上月扩大0.09个百分点。

　　“返乡置业熄火，三四线市场降温，各地市场正在分化，未来城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点”，张大伟表示，所以对于普通人来说，买房首选有学区有地铁的住宅，然后是城区住宅，最后才是郊区。

　　成交量增长动力不足

　　购房者预期发生变化，市场分化也在加剧，下一步，楼市的周期究竟会有怎样的走势？一向作为楼市风向标的北京，或许预示着下一阶段的走向。

　　作为二手交易为主的存量市场，中国房地产业协会主办的中国房价行情APP显示，近一个月以来，北京二手房成交均价约为6.46万元，环比下降了1.05%。

　　而从实际情况来看下降空间可能更大。一位北京市朝阳区的中介经纪人告诉记者，他所在的区域有多个均价在11万左右的楼盘，房源挂牌后的成交周期正在拉长，房源挂牌价与成交价之间的距离也在拉大。他所在区域近期很多成交总价8位数以上的房源，最终成交价都比挂牌价低了10%左右，多的甚至能达到15%。

　　对此，一位国庆节期间在北京看了三天房的改善型需求购房者告诉记者，近两年来，北京的政策对改善型购房控制比较严厉，二套房需要80%首付。而首套房刚需能承受的一般都是500万以下的房子，对于上千万的改善性需求住房，即使卖掉首套房还有较大的缺口。这相当于打断了过去北京一直存在的换房链条。因此，供需逐渐失衡，整个市场其实已经进入买方市场。

　　实际上，随着供需矛盾的趋缓，业主的话语权明显减弱，与去年同期比，贝壳研究院用房源第一次挂牌价减去最终的成交均价，除以房源第一次挂牌价，计算出一个“业主妥协度”的概念，这项数据显示，今年国庆黄金周期间，北京的业主妥协度超过12%，杭州接近10%，上海也超过了6%。并且幅度均较去年有所扩大。实际上，在贝壳此项统计的14个核心城市中，有12个城市的业主妥协度增大。

　　而在新房市场上，由于限竞房开始在2019年大批上市，以及年底的业绩需要，此前一直坚挺的开发商，也开始有了“真金白银”的促销活动。如金地9月份在北京进行“30天红盘行动”，推出“百套特价房，万套品质房”，其中最高优惠将达到450万。

　　实际上，包括共有产权房等政策性住房，也成为了一些刚需购房者的新选择，共同影响着楼市的供需变动。

　　一个有意思的现象是，共有产权房由于买卖限制严格，难以满足未来换房需求，在上市初期并不抢手。随着房地产调控日趋严格，共有产权房在今年迎来了成交爆发。根据中原地产研究中心的数据显示，2019年前9个月，北京完成共有产权房网签超过1.6万套，这个数据是2018年全年成交量7681套的两倍以上。

　　在张大伟看来，北京已经形成了1000万买不限售的商品房住宅、600万左右买限竞房、300万买共有产权房这样一个良性的购房梯度消费。

　　而易居研究院研究员沈昕则认为，2019年1-9月，40城新建住宅成交面积同比微增2%，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月出现了小阳春行情，而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。

　　在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确表态下，楼市预期已经转变，虽然接下去几个月，部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多，但成交量难以明显增长，尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市，成交量将面临较大的下降风险。