7月平淡是为“金九银十”蓄能？

　　根据机构监控显示，7月广州网签一手住宅成交量为7086宗（已剔除增城1411宗回迁房干扰），环比上升1%；总成交面积为76.03万平方米，环比上升1%。从5月起，广州一手成交基本维持在7000宗（约75万平方米）关口，始终未能达到三四月成交高位。

　　一手住宅市场出现“稳中向缓”的现象，广州中原研究发展部认为，影响市场表现的主要因素包括：近期“稳房价”等措施一定程度促使开发商推货更加谨慎；6月末以来，番禺、增城共计3宗商住地流拍，间接向楼市传递“冷意”，部分买家放缓入市计划；半年过后，买卖方进入“调整期”，开发商冲刺半年业绩后，7月处于销售策略调整期，优惠力度、推货速率较3-5月减弱；不少尚未在3-5月入市的购房者，并不着急购置物业，或留至传统“金九银十”销售旺季再入市，从而造成7月成交表现平淡。

　　新批供应集中在7月中下旬

　　7月一手住宅供应面积为65.14万平方米（6340套），环比增加11%，高于2019年平均水平（6145套）。

　　6月底到7月的前三周时间内，累积获批35.49万平方米单位，供应相对缓慢。该时段新增供应中，属于市场“跑量热盘”的占比偏少；反而以高价盘、联排叠拼项目居多，其次为增城、南沙等非热门板块项目，购房者对此类物业热情较低；而受市场欢迎的项目获批不多，直接影响市场成交。

　　值得注意的是，7月15日-7月25日，不到两周时间累积获批29.66万平方米单位。这一时间段新批供应“跑量热盘”相对较多，可迅速吸引购房者入市。

　　从各区情况来看，增城、番禺、南沙处于7月新批供应的“第一梯队”，三区供应均超过10万平方米，其中增城新批面积17.51万平方米，继续把守“供应第一区”的位置。但需要指出的是，比对过去两个月增城“20万-30万平方米”的供应量，增城新批下跌超两成，与第二名差距也在缩小。

　　值得关注的是，增城近年“边缘板块”供地陆续转化为一手住宅，7月荔城、石滩、中新镇新批面积占区域总供应59%，边缘板块项目入市，加上近年拿地成本提升导致项目定价提高，购房者是否“买账”，还需要时间检验。

　　“中心区+番禺”成交表现强势

　　7月“中心区+番禺”成交表现强势，中心区主要一手大区荔湾、天河、白云成交环比增幅在15%以上，番禺更是增加62%，可见广州实力购房者入市态度坚决。

　　以荔湾为例，该区本月成交9.73万平方米，环比上涨18%，广钢热盘中海花湾壹号、保利和光晨樾两盘成交超过百宗，占区域31%的成交量；此外，近期积极推货的华发中央公园、保利碧桂园公园大道表现不俗，成交分别接近百宗，广钢板块整体表现抢眼，吸引不少购房者。

　　番禺本月成交8.71万平方米，环比提升62%，该区成交提升主要得益于供货充足。根据监控显示，广州碧桂园本月获新批4.78万平方米（460套）单位，本月录得70宗成交，根据其市场关注度，预计8月将陆续反映在网签上。此外，亚运城供求持续活跃，预计将继续支撑区域成交。

　　与上述区域相比，增城、南沙表现相对“平淡”。其中增城本月成交17.26万平方米，环比下跌13%，主要原因为支撑增城成交“半边天”的科慧花园推货速度下降，直接影响区域成交。此外，新增供应多集中在“边缘板块”，从网签表现来看，荔城等板块项目表现仍乏善可陈，购房者仍偏好朱村以及价格较低的石滩、永和项目。

　　此外，由于近段时间中山、珠海通过各种途径调整购房门槛，导致一部分外市购买需求转移，对增城成交亦存在一定影响。

　　整体消化周期上升至10.8个月

　　由于近3个月成交“稳中向缓”，广州整体消化周期呈上升趋势，目前已达10.8个月，为2019年年内新高，同时为近一年最高点，与去年7月持平。

　　从各区情况来看，由于本月中心区成交走红，加上越秀、海珠、荔湾、天河四区本月“零供应”，导致其消化周期全线回落。相比之下，外围区消化周期除花都外，均出现环比增加的情况。

　　从5-7月情况来看，8月成交维持7000-7500宗（75万-80万平方米）的可能性较高，除受严管市场，“稳价格”指导思想影响外，近期房贷利率亦有收紧、调整的迹象，虽然四大行房贷利率维持6月上浮10%的利率，但贷款审批、发放时间较3-5月延长，而部分商业银行则在7月末直接上调上浮利率范围，这在一定程度上影响买家入市欲望。

　　广州中原研究发展部认为，对8月市场的关注重点应放在供应量上，假如其供应能在7月基础上提升，将意味着第三季度购房者选择空间变大，有利于提高“金九”成色；但假如8月项目推货积极性一般，或将直接影响第三季度市场表现。因此，广州中原研究发展部认为，8月市场将韬光养晦，并为9-10月的传统成交旺季蓄能。