“商改住”还是“商改租”？

　　《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》新鲜出炉，提出广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准七大要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。

　　专家分析认为，从核心内容来看，这份新政实际上是“商改租”。“这是延续2017年‘商改住’的一个更有执行标准的文件，我们可以理解为‘商改租’。”合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌在接受记者采访时表示，新政主要是为了解决存量商业用房的出路。

　　为租赁市场提供真正增量

　　“‘商改租’对于租赁市场而言，是能够真正提供增量的。”中原地产首席分析师张大伟认为，一二线城市有大量的商业闲置，将这部分房源改造成出租房源，有利于缓解租赁房源短缺，同时也减少资源浪费。

　　与长租公寓对比，“商改租”实际上主要针对的是开发商手里的商业闲置，这部分改造后可用于租赁的房源，是原本没有进入租赁市场的；而长租公寓，则是对租房市场已有的房源进行改造，重新出租以及运营管理，对于租赁市场的增量，长租公寓作用有限。

　　新政中提到，“商改住”要整体确权，性质不变。克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，市面上由商业用地或者办公用地建起的公寓，在销售出去时，其产权已分割，所以不可能再恢复到“整体确权”的状态，也就不可能按照这个条件去享受民用的水电气标准。

　　张大伟认为，整体来看，该新政将是一个利好，在租赁市场，这种增量房源供应与存量“二房东”改造对比，增量更有利于平稳市场供需结构。

　　而对于租房者而言，他们更关心的是新政会不会推高租金水平。“租金涨跌，取决于此轮‘商改租’带来的增量到底有多大。”张大伟认为，新政效应显现还需要一定时间，如果“商改租”带来的增量不明显，对租金影响“非常有限”。

　　卖还是租？开发商面临选择题

　　专家认为，从新政内容看，“商改租”主要是针对开发商，为他们盘活手中闲置的商办物业开了一个“绿灯”。

　　那么，对于手中的商办物业，开发商是选择继续卖还是改造后出租？“事实上，对于大部分开发商而言，如果物业可以销售出去，还是会把它卖掉，而不是租出去。”肖文晓对开发商选择“商改租”持谨慎态度。

　　“值得关注的是，‘商改住’之后将不可入市，变成了出租房，这对于大部分产权机构来说，是选择短期优惠或降价销售，还是选择长期出租收益，将是一个难题。对于资金相对宽松的开发商可能会选择改造成出租房，但大部分开发商可能不会这么选择。”张大伟的观点也倾向于“能卖就不租”。

　　此外，“商改租”还面临一些“先天不足”。“‘商改租’后，对于本身设计为公寓的产品，户型实用性和舒适性本身就很好。但是如写字楼等，户型要改成租赁用房，其中会有很多问题。”张智斌说。

　　南方日报记者 许蕾