演员何政军最严调控解读：就算外地贷款买过房也算非首套倩女幽魂经验计算器

在抢搭政策末班车心态引导下，

未来的购房需求正在被大量透支。

　　这几天不仅天气有严重的雾霾，很多“帝都”购房者心头也是阴霾重重。

　　17日，北京“认房又认贷”的楼市新政出台。这一轮被称为“史上最严”的调控政策涉及房贷记录、首套房的认定标准、购房资格，每条看来都似“封印”，将打算购置二套房，或换置二套房的“封定”在原地，动弹不得。

　　不过，新政出台已有几日，你真的看懂了吗？比如，此次出台的新政对房价到底有多大影响？说是“史上最严”，到底严在哪？

楼市“蠢蠢欲动”导致政策密集加码

　　此次的新政实不算是“突然袭击”。局部楼市“蠢蠢欲动”可能是春季楼市政策密集加码的主要原因。

　　官方数据显示，今年前两个月，中国房地产开发投资迅速回暖，增速加快，且三四线楼市明显走升。

　　以刚刚出台政策的北京为例，尽管新房市场仍持续走冷，但当地二手住宅市场的网签量在经历了连续5个月的持续回落后，出现止跌回升的迹象。

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年3月上半月，北京全市二手住宅共网签9309套，环比2月下半月增加53.8%，同比2016年3月上半月下降23.8%。春节后，北京二手住宅单日网签量呈稳步上升之势，市场交易量持续回升，预计全月网签量将突破2万套。

　　北京部分成交均价：

　　《政府工作报告》起草组成员、中国国务院研究室副主任韩文秀17日在京解读《政府工作报告》修订情况时坦言，最近一段时间个别地方房价又有比较明显的上涨势头，一些地方政府也正在陆续采取措施。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，去年9月底以来，一线及部分二线楼市调控加码，虚火被抑制，但周边辐射区的楼市却因为需求外溢而加速升温，特别是北京、上海、深圳等城市周边，楼市升温明显。

此次新政到底调整了什么？主要针对二套房

　　要提醒大家的是，本轮的调控政策是针对接下来在北京购买住房的差别化信贷政策，商业办公类的非住宅并不包括在此。

　　那么，大家最关注的房贷记录、首套房的认定标准、购房资格到底都是怎么调整的？

焦点一

人生只有一次“首套房”？

　　政策：居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

　　解读：首套房认定门槛提高了。北京正式加入“认房又认贷”大军，只要你有过贷款记录，无论名下有房无房，再买房都算第二套！要知道非首套房无论是在首付比例还是在税费上，都需要比首套房高出许多。

　　多贷款还是多交税？购房者陷入“两难”。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，北京是执行普通住宅标准非常严格的城市。目前五环内认定普通商品房的指导限价是468万元，五环外更低。以现在北京2017年平均商品房住宅成交套均600万元的价格计算，除了带有政策保障性质的自住型商品住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。

　　二手房中，大部分地区指导价比较低，如果想要多贷款，很多都会变成非普通住宅。对于卖一买一的人来说，很多人最多只能贷款186万元，或者选择首付80%(以非普通自住房标准)，并承担大量税费。

　　那么，如果本人名下没有住房也没有贷款记录，但配偶在外地有过贷款购房记录，本人在北京贷款买房算不算首套房？

　　北京市住建委业务负责人在接受媒体采访是回应表示，这样的情况不符合首套房贷政策，本次执行的新政，要求以家庭为单位，包括本人及配偶。

焦点二

房贷最高期限降至25年。

　　政策：暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

　　解读：这个政策容易懂，以往贷款期限一般是30年，但现在规定贷款最长期限只有25年，那么每个月月供会相应增加。而且对企业购买商品房上市有了新的规定，借企业购买的名义炒房之路被封堵。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，如果再叠加政策一的效应，那么这个时候人们购房方面就会更加偏向理性，房屋买卖也会更加权衡实际的月供能力和风险。

这次新政是史上最严？或还将进一步调控

　　值得注意的是，北京周围已多地限购，如河北张家口市崇礼区、涞水县和涿州市以及河北省的三河市、大厂县、香河县、固安县和怀来县。

　　浙江嘉善县也因毗邻上海，去年楼市明显升温，加入限购行列。张大伟预计，环北京、上海及部分热点城市的调控政策可能全面升级。特别是出现回暖迹象的热点城市，楼市调控加码的预期强烈。

　　严跃进也指出，北京政策带有很强的信号意义，近期官方的房价管控将继续强化，各地对房地产市场的调控不会懈怠。

　　韩文秀强调，房地产调控一是要落实地方政府的主体责任；二是要实行分类调控、因城施策。例如：房价上涨较多、上涨压力大的城市要切实担负起防止房价过快上涨的责任，包括要增加土地供应，采取适当的金融、财税等调控措施，对中介、市场交易进行有效的监管等。

　　不过，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，与2016年同期相比，目前的政策环境越来越紧，尤其是在信贷还将进一步收紧的情况下，北京二手住宅市场春节后出现的这种上升的势头不可持续。在抢搭政策末班车心态引导下，未来的购房需求正在被大量透支，预计二季度北京楼市又将回归降温通道。

　　(庞无忌、张文晖)