城市老旧厂房改造为体育综合体/体育公园的必要性及特色功能

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城市更新主要是指对城市建成区(规划基本实现地区)城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新。

一、城市老旧厂房改造为体育综合体/体育公园的必要性

（一）将老旧工业厂房改建为体育综合体/体育公园符合国家战略

老旧厂房是工业发展轨迹的展现者，是城市历史不断发展遗留的最直观的产物。近年来随着我国经济社会的发展，不少城市的“三高产业”逐步被淘汰，大量工业厂房闲置。如何盘活这部分“沉睡”的资产，使“工业锈带”，“变身”“生活秀带”，并实现价值增值，成为不少城市部门的重要任务。适应国民健身健康高涨的需求，近年国家不少政策都明确要求将老旧厂房改造为体育公园或体育综合体。国家体育总局、发展改革委发布的《进一步促进体育消费的行动计划（2019—2020年）》指出，“鼓励和引导利用废旧厂房等现有设施，改造成健身休闲与商业服务融合发展的体育综合体”。 国务院办公厅《关于加快发展流通促进商业消费的意见》指出,“鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体”。国务院办公厅《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》要求，“鼓励各类市场主体利用工业厂房、商业用房、仓储用房等既有建筑及屋顶、地下室等空间建设改造成体育设施，并允许按照体育设施设计要求，依法依规调整使用功能、租赁期限、车位配比及消防等土地、规划、设计、建设要求，实行在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策”。将“铸造厂”改建为体育公园符合国家要求。

表1：近年发布的鼓励老旧厂房改造为体育综合体/体育公园的相关政策

《体育强国建设纲要》 与住宅、商业、文化、娱乐等建设项目综合开发和改造相结合，合理利用城市空置场所、地下空间、公园绿地、建筑屋顶、权属单位物业附属空间。 《进一步促进体育消费的行动计划（2019—2020年）》 “鼓励和引导利用废旧厂房等现有设施，改造成健身休闲与商业服务融合发展的体育综合体”。 《国务院办公厅关于加强全民健身场地设施建设发展群众体育的意见》 “社区健身设施未达到规划要求或建设标准的既有居住小区，要紧密结合城镇老旧小区改造，统筹建设社区健身设施。” 国务院办公厅《关于促进全民健身和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》 “鼓励各类市场主体利用工业厂房、商业用房、仓储用房等既有建筑及屋顶、地下室等空间建设改造成体育设施，并允许按照体育设施设计要求，依法依规调整使用功能、租赁期限、车位配比及消防等土地、规划、设计、建设要求，实行在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策”。 《关于加快发展流通促进商业消费的意见》 “鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体”。

资料来源：根据各类资料整理

（二）将老旧厂房改造为体育综合体/体育公园契合区域发展需求

改革开放以来，我国遵循发展经济学提出的三次产业发展规律，大力发展重化工业，并结合劳动力比较优势发展劳动密集型产业，加快推进工业化进程，形成了较为完整的产业体系，成为了名副其实的“重化工业大国”和“制造大国”。但是，随着我国工业化阶段的转换和国内产业发展演进，传统成本比较优势也在弱化，而传统产业出现了大规模过剩情况。推进供给侧结构性改革，就是从生产端入手，推动经济结构调整、产业结构升级，以新供给创造新需求和新经济增长点，体育产业无疑是重点之一。

按照发展经济学，一定的城镇化率对应一定的发展阶段，我国2020年城镇化率超过60%，已经进入工业化中期向后期转变阶段，那么未来的主导产业应该是以服务业为主导，意味着我国的经济格局将逐步从以工业经济为主向以服务经济为主转变。

表2 ：城镇化与工业化、产业结构对应情况

基本指标 前工业化（1） 工业化实现阶段 后工业化阶段 工业化初期（2） 工业化中期（3） 工业化后期（4） 人均GDP（美元） 745-1490 11170以上 三次产业结构 A>I A>20%且A<I A<20%,I>S A<10%,I>S A<10%I<S 第一产业就业人员占比 60%以上 45%-60% 30%-45% 10%-30% 10%以下 城市化率 30%以下 30%-50% 50%-60% 60%-75% 75%以上

资料来源：中国社会科学院

近年来各地方因应城市发展需要和功能转型，以及碳达峰、碳中和的目标约束下，特别是发达省份已经进入工业化后期的态势下，各地大都大力发展服务。而国家将体育产业纳入全国文明城市、全国卫生城市评比。随着国内高速城镇化进程结束，城市更新与城市生态修复功能修补将向体育产业倾斜，城市的体育综合体等小型体育场所将成为市民生活的重要部分。另外，体育消费方式已从实物型消费向参与型和观赏型消费扩展，体育产业也将从追求规模向提高质量和竞争力扩展。

作为应对消费升级和城市更新的重要手段，具有发展潜力大、辐射范围广、关联度高、链条长、带动作用强、资源消耗低、附加值高等特点，符合时代特点、契合国家战略、吻合经济转型，对生态文明建设具有较大的促进作用。所以各地大都大力发展体育产业。这些发达地区都进入工业化后期，高污染、高消耗、高排放的“三高”产业逐渐被淘汰，闲置下太多的厂房。如果利用这么多老旧厂房，各地都在积极探索利用老旧厂房改造为体育综合体。

作为工业型城市，北京在《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》中，提到“鼓励利用老厂房、旧市场、地下空间等建设体育设施”。《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》指出，“鼓励利用老旧厂房发展新型基础设施、现代服务业等国家和本市支持的产业业态；鼓励利用老旧厂房补充公共服务设施。鼓励老工业厂区通过更新改造或用地置换的方式实施规划，增加道路、绿地、广场、应急避难场所等设施。五环路以内和城市副中心的老旧厂房可根据规划和实际需要，补齐城市短板，引入符合要求的产业项目”。“盘活街区存量建筑，聚焦老旧小区、老旧平房区、老工业区、老商业区、老旧楼宇以及重要大街两侧一定纵深区域，通过现状权属校核和正负面清单引导，鼓励产权人自主更新、社会力量参与更新。”《上海全球著名体育城市建设纲要》指出，“充分利用城市空地、闲置厂房、仓储用房、地下室、建筑屋顶等“金角银边”，因地制宜形成多样化、无处不在的健身休闲空间。”江苏《省体育局关于加快体育服务综合体建设的指导意见》 建设体育服务综合体要纳入城市建设规划，与城市建设统筹规划、同步推进，进一步完善服务功能、提高运营效率、提升文化内涵，使体育服务综合体与城市发展相适应，与城市经济相融合，与城市文化相协调。发挥体育服务综合体有机融入、高效承载、合理完善城市功能的作用，完善居住、商业、旅游、娱乐、餐饮、停车等功能，促进体育服务综合体与周边区域功能互补、互动发展，优化提升城市功能和品质。《广州市城市更新总体规划（2015—2020）》鼓励未纳入近期改造计划的闲置旧厂房可临时改造作为球场等体育运动场地，以作为群众性体育设施的有意补充。

（三）将老旧厂房改造为体育综合体利于满足群众的健身健康需求

全民健身是全体人民增强体魄、健康生活的基础和保障。随着经济社会的发展，群众健身健康需求日益增长，但是，人民日益增长的体育健身需要和健身设施发展不平衡不充分的矛盾较为突出，群众“健身去哪儿”的问题还没有得到有效解决。具体表现在：一是总量不足，人均体育场地面积仍然远低于日、韩等周边国家水平，户外运动基础设施存在较大缺口。二是结构不优，城乡之间、区域之间分布不平衡，尤其是缺少群众身边举步可及的健身设施。三是载体不新，健身设施种类较为单一，与自然生态、生活空间相融合的设施较少，智能化程度较低。四是质量不高，部分健身设施陈年老旧，甚至存在安全隐患，利用率低。五是社会力量参与不充分，投资主体单一，专业运营管理人才缺乏。

因此，建设举步可就、方便可达、人群可用、效果可佳的场地设施是体育强国、健康中国建设的重要载体。随着现代城市的快速发展，可开发空间越来越少，有限的城市空间集聚了大量人口，老旧厂房作为城市的“沉睡地带”，通过对他们进行更新改造，建设更多的体育综合体或者体育公园，成为承载全民健身的载体或者是体育产业发展的载体，补齐补足群众身边的各类设施短板，破解空间资源紧张、体育健身场所不足的问题，将极大满足人民群众的健身健康需求，提高百姓的获得感、满足感和幸福感。同时可以缓解城市空间的压力，还可以完善城市功能结构，为生活中的群众个性化选择提供更多的可能性。

（四）发达国家通过实施老旧厂房改造为体育综合体/体育公园实现再生

关于利用老旧厂房改造为体育综合体/体育公园，西方发达国家很早就已经开始重视，并且通过建设社区体育中心取得了经济、生态等多方面的成功，例如，美国LALive，位于洛杉矶市中心，历年格莱美颁奖典礼会场斯台普斯运动中心，与周边的购物、餐饮、娱乐设施形成一流的演艺娱乐中心，让曾经破败的洛杉矶市中心起死回生；英国伦敦奥林匹克公园原是一片污染严重的工业园区，2008年开始进行改建后，聚集了沼泽地、森林、草坪以及其它野生动物的栖息地，生态十分多样化；新加坡体育城是一个融合了体育、购物和休闲场所的综合生态系统，它整合了周边区域的市镇、休闲、商业和社区服务设施，通过体育中心创造的城市综合体吸引着大量人流。

二、老旧厂房改造（城市更新）为体育综合体/体育综合体的基本特色及功能

（一）特色

1.业态融合化

老旧厂房改造（城市更新）为体育服务综合体/体育公园，以“体育+”或“+体育”为核心，融合旅游、休闲、会展、娱乐、文化演艺等多种业态和配套服务。

2.运营模式多元化

老旧厂房改造（城市更新）为体育服务综合体，积极探索多种运营方式，建立商业模式，转变消费方式，提升专业化、规模化、智能化、社会化运营水平。

3.服务内容公共化

老旧厂房改造（城市更新）为体育服务综合体坚持适应群众消费新需求，从大众普及型项目到时尚运动项目和中高端体育项目均有布局，增加了体育服务供给，提高了公共服务能力。

（二）功能

1.城市更新

当今世界，体育产业发展水平已经成为衡量一个国家、一个区域、一个城市的综合实力的重要体现。老旧厂房改造为（城市更新）体育综合体/体育公园，有助于实现城市“铁锈地带”、“沉睡地带”旧貌换新颜，插上腾飞的翅膀。并且通过改造增加休闲新空间的力度，也是激发城市创新活力，提升发展新优势的需要，人才成长和创业的环境越好，就越能为城市发展蓄势赋能，从而实现城市更新。并且体育释放出强大的活力，成为城市地区一个传播代表符号，一种全新的城市基因。

2.产业更新

体育产业作为绿色、环保、健康的时尚产业，老旧厂房改造为（城市更新）体育综合体/体育公园，体育产业替代高污染、高消耗、高排放的“三高”产业，并且与文化、旅游、健康、教育、科技、金融等融合发展，构建一种更加绿色、环保全新的产业形态，推动产业更新。可以说，城市更新的核心是以人民为中心，人民群众的新需求，推动了打造城市新空间，创新服务新业态的脚步。

3.生活方式更新

老旧厂房改造为（城市更新）体育综合体/体育公园，建设举步可就、方便可达、人群可用、效果可佳的场地设施或空间，将带动更多的人参与到体育运动中来，提升个人的活力、家庭的活力、社会的活力，从而推动生活方式更新。

三、老旧厂房改造为（城市更新）为体育服务综合体/体育公园案例

1．北京大兴钢构厂变身万平米体育运动中心

大兴区永大路32号曾是一座钢构厂，常年的焊接、打磨等工序使得厂房斑驳不堪。在钢构厂迁出北京后，斑驳不堪的旧厂房摇身一变，一万平方米的道境健康运动中心“破茧而出”，并成为了南城全民健身的“圣地”。不仅如此，这个大型的体育健康中心，还将吸引着更多的运动项目陆续入驻。

道境健康体育是重点引进项目。这里有的优势项目是篮球，馆内同时还有蹦床、自由搏击、攀岩、多米诺骨牌、室内滑雪、VR虚拟空间12个新潮的体育项目，并配备有体育主题咖啡厅、轻餐饮等服务设施。

据介绍，运动中心项目二期已进入计划当中，其中包括游泳、潜水、冰上运动，还有儿童剧院等。

2.上海保温瓶胆厂老厂房 变身时尚体育打卡地

上海日硝保温瓶胆厂地处宝山、静安、虹口三区相邻之处，随着社会的发展，曾经辉煌一时、出口海外的保温瓶产业最终不可避免地被淘汰。

经过多方考虑，政府部门在2017年对这一关闭多年的老厂房进行全新升级改造，旨在打造一个以体育文化为主题，号召“全民运动”的特色园区。三邻桥园区总占地102亩，一期开发66亩，整体保留了原有厂房的结构和风貌。

原有的老厂房空间都被巧妙利用，改造成适合各年龄段人群运动的场所，几乎涵盖了大众体育的所有方面。户外区域，设置了400米环形跑道，蹦床、平衡荡桥、康体漫步机、独木桥等多个有趣体育设施。同时，还特别设置了1500平米的大会堂和1300平米的中央广场，用来举办各类文体活动。

原本的厂房内则是不同类型的运动场馆，附带体育课程。比如，来自芬兰的室内家庭运动乐园“Superpark超级乐园”是首次在上海设立乐园，里面包括了蹦床、滑板场和小车等十余种体育项目，适合锻炼孩子的素质。“9A运动社区”是攀岩和极限运动为特色的场馆，里面还有跑酷、街舞、太极等运动项目。可以全面锻炼身体的肌肉力以及爆发力。不久以后，全上海唯一深10米的潜水池，“海屿夏潜水体验中心”将让体验者足不出户即能体验潜水乐趣。

在大力展示体育特色之外，三邻桥园区也配备了文化艺术、特色市集、生活服务等不同类型的业态，全面完善园区的整体功能。厂区原有的两根高达50米的巨型烟囱被原样保存，将配合灯光和文字，还有照片墙、霓虹灯，有望成为新一代网红打卡点。

来源：体银智库

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编辑：生态燕行

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