哪几类小镇最先成功？

哪几类小镇最先成功？zac efron 特色小镇是当前城镇建设的主旋律之一，以 5 年一个建设周期来看，刚刚才开始的特色小镇已经面临着各种质疑：区域差异大、物质基础差、没有独立的精神等无法形成特色，风口下的特色小镇一出师已经

特色小镇是当前城镇建设的主旋律之一，以 5 年一个建设周期来看，刚刚才开始的特色小镇已经面临着各种质疑：区域差异大、物质基础差、没有独立的精神等无法形成特色，风口下的特色小镇一出师已经面被质疑未来是哀鸿遍野、一地鸡毛。

成功的特色小镇是什么样的？有没有一些典型的特点可以被总结和推广？如果以小镇的可持续性发展的角度来看，在众多的的小镇中，我们认为原村落的升级、文旅地产的转型和工业园的春天这三类小镇，我们一起走进这些小镇。

一

典型小镇：原村落升级

原村落的升级典型案例的是陕北的袁家村的，袁家村在特色小镇这个领域应该是耳熟能详的。去过袁家村的人留下的画面可能多半是粉蒸肉、烙面、烤饼，整个的印象中就是吃吃吃，调侃的说法叫“陕北有碗大碗面”。

袁家村在离西安大概 70 公里的地方，以周末游、特色小吃为主发展起来，这个在西北打造起来的特色小镇，过去一般都称它为农家乐，今天特色小镇袁家村就是典型的农家乐的升级版。

但这家的农家乐真的很不一般，360 多户的村子现在集体存留的经济有 21 亿了，还创造了 3000 多个工作岗位，这在以劳务输出为主的西北地区是不敢想象的。这种实力，加上基本保持了原有的生态，名副其实的中国的美丽乡村、中国乡村建设的鲜活样板。

这一类的小镇我们把它统称为一种模式叫原有村落的升级，结合袁家村的经验我们总结下来，成功的关键因素有 4 个方面：

1

分配好农民利益是前提

原有村落有很多的居民，农民最重要的是土地，升级成小镇后如何把基于土地上的利益分配好，是推进村落升级的前提，挣了再多的钱，都抵不过农民自家闹。同样的袁家村解决的第一件事情，把钱怎么分好，为此他们设计了 3 类的股权：

➢ 基本股：以户为单位，将过半集体资产（62%）量化到户，而集体则保留剩下的32%。

通过股份制改造，确保本村集体经济组织成员能持有股权进而能够分红，缺资金的农户以土地每亩地折价 4 万元入股；

➢ 交叉股：对于商业服务部分包括旅游公司、合作社、商铺、农家乐，鼓励村民自主选择入股，互相持有股份；

➢ 调节股：可以全民自愿入股、钱少先入，钱多少入，照顾小户、平衡大户，股份少的可以得到较高的分红，股份超过限额的分红就会相应比例的减少。

这 3 类股权看着很复杂，其核心是尽可能平衡村民间的收入分配，村里挣了 100 块钱，30 块钱是分配给干活的人，再拿 30 块钱出来，有些贫富不均的村民之间作为分配，40 块钱留存集体，这种模式“不患寡而患不均”在农民的村邻间是非常重要的，所有的这种分钱机制，只要相对公平，它的信任体系就能建立起来，这是打造稳定特色小镇的基础。

2

一二三产业的融合

以村落为核心的特色小镇，农业是第一产业，如何衍生出第二第三产业是特色小镇产业的核心。袁家村的设计得很理想，从一个农家乐开始，光有农家乐服务业是不够的。因为这种模式钱是挣的不够多的，于是开始磨豆腐、做面条，这些形成了基本加工业了把工业给做起来了。

而农业里的豆子红薯等本来就是可以自己种的，就把农业给做起来了。作为一个小的特色小镇，要自适应的模式之下，把服务业、旅游业、工业三产有效融合在一起了，通过这种方式，他们自己称之为把产业链上各个经济收益都获取，才有足够的利润空间分享，以维系小镇的独立运营。

3

品牌驱动小镇

原村落的升级非常重要的是吸引力，这决定着一次性消费还是可持续有收入发展的问题。以打造美誉度高的品牌，是袁家村坚定的理念，作为关中的小镇，没有具备自然资源和其他特殊资源。

袁家村从餐饮品质做起，严把材料、管理、监督、加工、销售“五大关口”，杜绝任何添加剂，运营十年未发生一起食品安全事件。进而在景点、住宿和服务中贯彻诚信的理念，把诚信文化作为立村之本、经营之基。

4

统一的运营组织

统一运营是当下特色小镇保证服务水平的可靠方式，服务作为特色小镇支撑点，最大的难点是服务质量的不稳定性。不能期望农民自发性的来把质量做稳定，怎么统筹性地去发展整个村落的长期性是一个非常重要的因素。袁家村推进“自治、法治、德治”建设，以自治为基础，以法治为保障，以德治为引领，内部形成统一的运营组织。

总结原有村落的这种升级型的特色小镇，核心是如何分好钱、怎么挣钱、稳定品质带来的吸引力和有能力统一运营能力。袁家村的村支书郭占武说我袁家村也没有做什么，我只是因地制宜，我专注于自己能做的，专注于自己本身的一些东西。

二

文旅地产转型

在第二批国家级特色小镇申报中住房城乡建设部发文指出，旅游文化产业主导的特色小镇推荐比例不超过三分之一，这也说明了另一个可能中国未来的特色小镇 80%是文旅类小镇，大量的文旅项目转型为文旅小镇已成为当前的流行趋势。

我们看一个典型的特色小镇古北水镇，古北水镇做得是非常美的，湛蓝的天空，北京有个江南水乡，现在是非常火。我们想象北方是一个粗犷的汉子，而古北水镇则像个北京的花姑娘。这家小镇在北方干涸的土地上挖了一个湖，引入了水，大概一年左右的时间，就把它变成了叫做全国的网红。

古北水镇与乌镇系出同门，通过一年左右的时间，2014 年开业当年达到 100 万的游客，100 万游客对于很多人工景点来讲，可能是一辈子都达不到的。2015 年游客近 150 万，营业收入 4.62 亿元，营收中 40%是来自客房类收入，可以看到入镇率和留宿率都是非常高三年的时间就赶上了它的大哥——乌镇的消费人数 250 万人，而收入则是乌镇的 3 倍达到惊人的 7.5 亿，这应该说是中国文旅类项目的奇迹。

我们把这一类的特色小镇定义为旅游地产的转型版，这类的特色小镇成功的几个关键因素是从治理开始的：

1

稳定的治理，强力的和稳定的股权的关系

文旅项目最显著的特点是重投入，而经营则是细水长流，注定了是长周期的投资回报，这需要治理的稳定性，首先需要股东耐心，满足稳定的股权关系。古北水镇 2010 年开始由上市公司中青旅单一股东，初始以 2 个亿作为它的资本金，在随后的五六年时间做了 7 轮的增资，引入了 6 个股东，包括 IDG 和京能这些大集团。

注册资本金直接增到 15 个亿，还有50%增资都是放在了资本公积金里面，这也反应出了股东非常看好这个项目的时候，这些股东里面非常尽职尽责，愿意持续去投钱的。一个旅游小镇，通过这种稳定的股权架构，达到长期经营是可持续的基础。

2

唯一性的精准定位

唯一性的精准定位是文旅项目的最核心的就是精准，满足 100 公里内精准的定位。在京津冀人口 1 个亿，一直缺少个水乡，古北水乡告诉你开车两个小时时间就能圆你的水乡梦，同时在水镇中我们还把本地的很多特色，比如说京韵古腔、抬头可以望到长城，类似于这种融合在一起，它就会变成一个综合性、旅游型的小镇。

它对精准性定位这件事情做得还是非常的强。包括像多样性的生态旅游，就是旅游、餐饮、休闲、零售、文创等等，一个都不能少。

3

统一运营

前文说过统一运营是追求稳定服务质量的基础，精细化运营能够使资产得以不断升值，优质产品打造的闭环将在这里最终实现。偌大的古北水镇其实都是在统一运营的，这里的酒店、餐饮、酒吧、文创、零售等等都是统一的公司在运营的，这种服务质量是有保障的。

统一运营也是打破“门票收入是景区最重要的生命线”的魔咒，乌镇景区在整体收入由“30%餐饮、30%住宿、30%门票，再加上 10%的游乐项目”组合而成，这方面已有了相当成功的实践，也是整个业界的经典案例。

中国中产阶级享受不一样的文化、不一样的环境和不一样的服务，这种不一样是怎么体现出来的？这是我们需要做旅游地产升级的时候持续去考虑的。基于基于这种旅游地产的升级，是一项投入大回报周期长的项目，股权稳定性、多样性、唯一性定位等等，这是一个非常重要的基础。

三

工业园的春天

工业园区、产业园区和企业园区的最大的特点是以产业为依托，以产业为支撑，强调主导产业的发展，这一点构成特色小镇最重要的基础——产业。

以产业为主体、主要作为发展工具空间载体的工业园区，走向是以同时兼容居民为主体，具有多元的功能、完善的服务、社区的认同、浓郁的生活氛围的特色小镇，看起来是一件比较合理的路径。

但凡做小镇的肯定都知道云栖小镇，这是由马云加持的科技先锋，在杭州这样一个高科技的地方聚集起云产业，云栖小镇在 5 年前是个种着菜的工业区，而初创的阿里云选址在这里。阿里云领头人叫王坚，一直坚持在这个地方建办公大楼，持续去发展就变成了云栖小镇。

今天很多工业园已经是很没落了，遍草杂生，能够有人在种瓜果、种蔬菜，那已经不错了，而通过产业小镇的发展，把工业园发展起来迎来了新的春天，这是工业园的春天。

这个过程中云栖小镇是实实在在地做坐实了产业，通过 5 年左右小镇入驻企业已经到了 700 家，之所以叫它云栖小镇，有 300 多家是做云相关的，每年有 300 亿的产值，税收达到 20 亿。以工业园区的升级代表特色小镇的一个方向，我们总结 4 点关键成功要素：

1

聚合度高的产业基础

必须围绕着已有产业的聚集，这个对很多工业区来说，有很大的优势，本来就是产业聚集地。匹配了特色小镇“无产业无小镇”的要求。

云栖小镇特别点是有产业聚集以后，能持续升级，创新、研究、大学等等这些聚集到小镇，包括马云打造的西湖大学已经入驻到里面了，这里面还有很多发明的高科技技术，能够持续的去创新，这样云栖小镇会把产业、大学和研究综合到了一起。

2

政策活的规划引导

工业园的规划与发展，政府有非常大的主导权，所以政府的政策活不活、灵不灵是推进升级的关键。

浙江产业园政策不仅仅是多给一块地，而是从自身全力支持，云栖小镇为了估计云聚集的企业更多的来，浙江省政府把政府的政采云的总部就直接搬到小镇来，与阿里的总部就隔几分钟的路程。像这一类的事情所展现的不仅仅是在规划政策层面，而已经是实实在在一些产业层面，用政府的行动去支持工业园的发展。

3

保障性的发展形态

当人才和产业在小镇里开始聚集是，人们在这里工作、生活、置业，日常的衣食住行都围绕着小镇，小镇有自己的微循环生态圈，才可持续发展。年轻人需要星巴克，需要 24 小时的超市服务，需要学校让子女入学，需要创业者公寓，需要风险资金进入，需要各种各样的技术员来支持等等。大工业园里只需要有饭堂，但特色小镇里则需要完整的保障性生态。

4

三合一的运营管理

三合一的运营，政府要主导，民企要引领。在云栖小镇里，是盟主引领，这里的盟主是阿里，阿里带领几百家公司持续去发展，并以创业者为主体。通过这四个要素促使工业园的升级走向可持续的特色小镇。农家乐、文旅项目、工业园等小镇都是具有生命力的，这类特色小镇是对我们原有产业和生意根本性的升级创新，这如同中国经济转型升级一样，借鉴成果的经验，特色小镇敢于在创新中实现可持续发展。

来源：读道特色小镇

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