文旅康养地产如何“自救”？操盘四大关键点，附案例！

文旅康养地产如何“自救”？操盘四大关键点，附案例！北京晚报网站 1 后疫情时代的地产行业的三大利好因素： 地产政策、市场回暖、农用地转性政策 从疫情爆发，持续了几个月，到现在的维稳状态，整个行业面临的利好因素分成三个层面。 第一个利好因素，来自

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后疫情时代的地产行业的三大利好因素：

地产政策、市场回暖、农用地转性政策

从疫情爆发，持续了几个月，到现在的维稳状态，整个行业面临的利好因素分成三个层面。

第一个利好因素，来自于地产政策层面。总结这几月的土地政策，国家公布了阶梯性不同类型的政策，分为短期、中期和地方政策。

1、短期渡难关的应急政策——时效性2～3个月

• 土地款延期和分期缴纳；
• 顺延开竣工和投产履约时间；
• 减免房产税等相关税收；
• 下调土地出让竞买保证金比例；

2、中期恢复市场政策——时效性1年以内

• 在审批供给上给予加速；
• 放松预售要求和资金监管；

政府在政策上推动各种类型的项目开发，借助大投资、重资产的项目，带动经济疲软，促进经济全面复苏。

3、地方政策

2月，央行开展一年期MLF（中期借贷便利）操作2000亿元，下调1年期MLF利率至3.15%。4月15日，央行公告称，开展MLF操作1000亿元，中标利率为2.95%。下调趋势明显，速度较缓慢平稳。面对疫情全球范围的冲击，中国货币政策也加大了逆周期调节力度。

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文旅地产项目的五类产品模型

地产集团竞价获取城市用地，却因为受制于限价，使得利润空间有限。把目光移向城乡结合部地区。结合政策方面几大因素和宏观大背景，那么中国的国内文旅地产和康养地产可能有几种产品模型？

第1种产品模型——自然资源驱动模型

第2种产品模型——文旅小镇模型

拈花湾水秀夜景

第3种产品模型——文化精神设施驱动模型

另一个知名案例，成都神盘麓湖，把高层做成景观，精心打造公共设施、商业配套、景观设施，形成了岛居化的情景化体验空间，把传统地产营造成有情景有主题的特色产品。

第4种产品模型——主题公园驱动模型

第5种产品模型——度假酒店驱动模型

裸心谷通过售卖酒店托管型物业，同时获得他投资的回报收入，回笼了建设高星级度假酒店的经营成本，带动周边地产型的配套，达到财务现金流平衡，甚至能够带来下一个新的项目。优秀的资源环境+少量建设用地，以酒店型的IP的一种依托，驱动旅游地产型的开发，虽然单一，但却是极有效率的模式。

从上述五大模式来看，无论大城市周边土地，还是旅游景区土地，开发文旅康养型地产的面临的第一个问题，就是到底应该采用何种模式来进行开发，最适合企业本身，最适合市场需求，也最适合项目的财务的平衡和经营模式的可落地性。

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康养类项目的顶层构建逻辑及商业模型

康养本身不能是单一的养老，一是投资回报风险较大，二是康养本身要和文旅进行结合，和自然景观进行结合，拥有开场的空间和丰富的场景。

千亩级大面积的农用地中集中整合出建设用地，设计、销售多类物业产品，平衡前期重资产投入配套的现金流。反观百亩级项目，又能想获得投资收入平衡，又想做全公共配套，让客户产生消费冲动，几乎是不可能的矛盾。

前期建设投入越多，配套销售型的物业会越多，打造与自然环境共生、与贴心服务共存的新型住宅，通过未来运营形成增值，最终达财务平衡的基本目的。

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文旅康养地产操盘若干技术要点

在操盘环节中，有些非常细节的技术性问题，这些问题也常在前期策划中考验着甲方和乙方的配合，在此做一个总结。

1、产业营造与地产销售的关系——关于自持比例的关系

产企业在拿地过程中，很难饶过地方政府提出的产业定位的问题。在产业与地产合纵连横的演绎过程中，一个成熟的且有远大目标的产业地产商，应该做到产业与地产并重，且重在产业；开发与运营并重，且重在运营；短期与长期并重，且重在长期。

最终自持比例的多少来自于什么？来自于建立的经济模型的可行性。把预测的自持比例在经济模式上进行一轮复盘，很快就能看得出来，两者比例到底高了还是低了？营销人员、金融、总经理，财务的成本，是高了还是低了。

落地方案的概念设计一定要进行修订。修订的基础来自于财务测算，能否实现静、动态现金流平衡？能不能有更好的方式去呈现给客户，打动市场，让市场为产品买单？这是打造文旅康养地产的最重要的问题。

2、样板区的营造

在新一代会讲故事的高水平项目中，样板区的营造是整个房地产项目形象的一个重要展示片区，也是一个重要的、独特广告载体。可以说是整个项目文化最精彩的呈现，相当于电影的开篇、会客的门脸、精神的窗口。

只有一期样板区开盘成功后，才能谈到第二期、第三期，才能谈到很多公建配套设施的落地的问题，否则样板区打造失败，一期楼盘滞销，所有的项目都会终止。

杭州融创森与海所呈现的示范区，是整个大盘国际生活群落的一个缩影。这个未来国际生活示范区，总占地面积约9万方，堪称杭州史上第一大示范区。放在城市核心区，这个体量足以做一个住宅楼盘。在森与海，它浓缩了融创造城的理想。

如今，情景化多样住宅，精心设计的院落，心神飘渺的景观环境让参观者潜移默化形成第二、第三居所美好生活的想象与向往。

3、产业落地节奏及开发时序关系

在做一个区域规划时，最主要、最核心的还是区域的产业定位和人才引进，规划一定是围绕这两个要素来进行的。只有通过各功能区的统筹发展，实现生产和生活的融合，才能提高地块的效率和竞争力。

对开发商而言，参与政府公共项目的建设获得了经营性项目开发所需的土地资源，功能组合和开发时序设计在实践中实现各物业类型之间相互助益的目标，产生聚集人气，将进一步提高可售物业的收益率。

4、用地规划条件下的可售物业的产品研发

在当前中国严格的限售令条件之下，脑热的开发商犯的一个最凸显的错误，直接在一片度假郊区中盖高层、盖多层、盖洋房。样板房的设计死板无趣，这类产品大部分都会烂尾，落后的产品格局不符合人群对第二居所的基本需求。

康养文旅型项目大多会遇到用地制约，基本上住宅型项目容积率都不能低于1.0。当开发商都开始拿商业用地和旅游用地，可以低于用1.0，损容排列。

所以在产品的定位和研发层面上也是非常关键的技术细节，值得充分沟通。蓝绿系和融创系出现了很多新一代的产品，通过合院、叠墅、叠院等新兴产品力获得良好溢价。

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总结

总结来看，对于文旅康养型项目有以下几个要点：

第一，需要大处着眼，全域思考统筹的规划；

第二，构建整个项目的核心吸引力，这是说服人们从大城市走向度假区，非常重要的这个逻辑上的一个起点是从0~1的起点；

第三，控制节奏、分期拿地，产业和地产要同步启动，同时满足政府和生活配套设施需求的最基本的条件；

第四，首发项目样板区的火爆是成功的基本条件；

第五，分期开发的每一期都需要财务平衡。

最后，通过有效运营，把销售类产品转变成经营性的资产，让人们把购置第二、第三居所的自住的逻辑，变成一种投资逻辑，在中国市场产生万千潜力。