城市更新时代，将重新定义特色小镇......

城市更新时代，将重新定义特色小镇......胡笳朝尔 说到特色小镇，大家都知道自2016年开始风行起来，如今热度未减。在这样的热度之下，如何发展特色小镇，城市空间如何更新呢?特色小镇建设与城市更新存在什么关系又有何区别呢?我们带着这些问

说到特色小镇，大家都知道自2016年开始风行起来，如今热度未减。在这样的热度之下，如何发展特色小镇，城市空间如何更新呢?特色小镇建设与城市更新存在什么关系又有何区别呢?我们带着这些问题，从不同角度来探索特色小镇与城市更新相关内容。

特色小镇建设与城市更新存在什么关系?

虽然城市更新与特色小镇一样需要产业的注入，但城市更新是基于人口原本聚集、城市基础原本完善的地区进行再升级，不过是不算试错的过程，越是大城市就越有可能缩短这样的过程，很快找到清晰的定位;而特色小镇如果远离核心城市，不能借助产业转移之力，即使拿到了高层政策的“尚方宝剑”，一切要从基础开始打起，就会异常艰难，再优美的自然环境，再深厚的人文历史，也只能去做一个“景点”，而没法去做一个“新城镇”。

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特色小镇要有产业支撑

特色小镇始于浙江，而中国真正意义的城市化起于上世纪80年代。这个阶段的城市化称作“乡村城市化”。这种城市化是在农民自发的情况下，利用农村的经营性土地建设大量的乡镇企业，呈现出“城不像城、乡不像乡”的城市景象。

2008年以来，全球经济危机带来中国综合成本不断上升和出口规模逐渐下降，导致乡镇企业纷纷转型甚至倒闭。从这个规律上讲，浙江的特色小镇建设是在对工业园区、尤其是村级工业园，产业升级基础上乡村城市更新的行动计划。

那么，如何发展特色小镇呢?其实特色小镇发展主要表现在以下三个方面：

首先，坚持突出小镇特色，防止千城一面和一哄而上，因此在建设特色小镇时一定要找准发展定位，形成特色产业，小镇一旦有了特色产业做支撑就很容易将小镇发展起来。

其次，坚持市场主导，依据产业发展建设规模。培育特色小镇要做好前期工作，坚持规划先行，合理安排空间布局，防止瞎折腾。

最后，坚持深化改革，打造创新创业新平台。

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城市更新需要盘活存量

城市更新不同于传统的旧城改造，它的核心是改建，方法是盘活存量。

城市更新，是一种将城市中已经不适应现代化城市的社会生活的地区进行必要的和有计划的改建活动。其目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

城市更新是城市发展到一定阶段的必然产物。一方面，产业重心转向服务业，高能级的城市腾笼换鸟，为城市发展注入新的产业元素，原有的物理空间已不符合新经济的需求，就需要城市更新。另一方面，政策很支持城市更新，国家层面严防死守耕地保护红线，要求控制新增土地的供应，但是鼓励地方盘活闲置土地。借助城市更新来激发经济潜能，完善城市配套，优化产业结构并进而促进城市发展已势在必行。

从国际经验看，城市的发展一般会经历诞生、成长、发展、鼎盛、老化和衰落六个阶段，总体上会呈现“从缓慢成长，到加速发展，再到缓慢衰落”的诺瑟姆“S”形曲线（如下图所示）。尤其是当城市发展到50%的城市化率时，城市化进程将迎来从加速推进到减速推进的重要拐点。我国一线核心城市发展已进入减速阶段，借助城市更新来激发经济潜能，完善城市配套成为当务之急。以城市更新为核心的产业小镇便是城市更新的产品之一。

图：城市更新模型迭代特征

旧改小镇，一般位于城市的核心区域或城市相对核心区域的老旧产房、老工业中心的改造，面积大小不一，产业性非常强。比如一些自身携带IP的核心产业小镇虽小，其辐射范围、支点作用、引领作用却很大。

对于我国核心一线城市来说，城市核心区域旧改，一般打造具有强产业资源属性的特色小镇；相对核心区域，一般选择打造具有轻资产属性的文创、休闲小镇为主。比如上海宝山区打造的泰迪活力小镇。

对于二线城市，一般选择在核心区域周边，打造以特色产业为主导的小镇。比如：杭州云栖小镇、玉皇山南基金小镇。

对于三四线城市来说，一般较少有大规模的旧改市场，但是机会依然存在。比如企业可以拿城市更新的概念去勾地。比如：佳兆业的旧改模式。

政府方面，核心一二线城市寸土寸金，有区域翻新的需求，城市更新能够完善基础设施配套、培养经济新动能、增加了政府财政税收；然而对于三线城市来讲，由于城郊外围的土地可以出让，一般情况下，旧改的需求相对较小。开发商方面，核心一线土地的升值空间大，在利益驱动下选择布局核心一二线城市。对于产业企业端：其本身需求与核心一二线城市比较适配，产业企业发展需要高端人才，在核心一二线城市更易获得。

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功能更新与空间更新的互动

特色小镇风头正劲，但很多加入者会很快发现，其中并没有看上去那么风光。对于普通地产项目来说，依托的是城市价值，所以关键是地段；而对于小镇来说，它需要在某种程度上自成一体，需要依靠系统性去获取它自身发展的动力。他跟外部的关联不是个体之间的关联，而是汇集起来之后的大关联。

从这个视角看过去，城市不是一片无差别的建成区，也不是大规划概念中的大板块，而是一个个因人群而聚集的“小镇”群落，这些小镇群落在形态上彼此交织，但是从内在的机理上却可以区分。如果人员的流动能够在地图上留下痕迹，就会清晰地看到，那些理想的小镇是活动轨迹较为集中的区域。

无论是在城市群之间新建小镇，还是要把原有的区域更新，最先要区分的是区分人群，根据人群定义功能，配套产品。实际上很多地区早就有这样的趋势，比如国贸综合体中的高端办公、高端公寓与高端商业，这种区域在往更广覆盖面扩散，从共享办公空间到公寓的配套。

城市更新不是以旧换新，而是内在功能发生的变化。物质空间是稳定的，社会和经济是流动的，今天为这个社会阶层设计的空间，可能若干年以后为另外一批人所用，但是人们不能就因此简单地把这个构筑物拆掉、换掉。

在居住和商业物业绝对过剩和相对稀缺的大背景下，谁先从特色小镇的尺度去重新梳理城市更新的配套需求，反而有可能更早焕发出这些区域的活力。在一个步行尺度区域内，收购物业，植入内容，建立关联，活跃生态。

人们来到城市，增加了更多的可能性。但人实际上会在确定性和不确定性中转换。当人确定下来的时候，他希望能够在一个相对自足的环境中，而当人在寻找新可能的时候，他希望是在一个有更多选择的地方。

一个理想的城市，也正是能够在这两者之间方便转换的地方。

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城市更新要怎么落地?

第一、建筑的使用功能发生变化，例如，有些工厂搬迁带来大量厂房的闲置，如果对这些闲置的厂房进行更新，改建成商业街、写字楼，那么城市就在不增加一亩土地的基础上完成了功能更新。

第二、城市更新还要兼顾公共空间。随着生活水平的提高，市民对居住品质有了更高的要求。居住区不仅要有房子，还要有公园、绿地、体育馆等公共设施，这是城市更新必须考虑的新元素。

城市更新小镇的典型案例

1、阿里云栖小镇：小镇之中的“最强大脑”

云栖小镇，规划面积3.5平方公里，是西湖区计划依托阿里巴巴云公司和转塘科技经济园区两大平台打造的一个以云生态为主导的产业小镇。

主要运行模式

云栖小镇是西湖区依托阿里巴巴云公司和转塘科技经济园区两大平台，打造云计算产业生态聚集地。在传统产业转型成为云栖小镇的过程中，大企业发挥主导作用。阿里巴巴、富士康、英特尔等一大批大企业通过输出核心能力，为“中小微”企业打造创新创业“服务基础设施”。

特色产业发展

主导产业清晰，龙头企业集聚。从“烂尾产业园”到云计算基地，产业集聚规模凸显。在同云计算发生联系之前，云栖小镇的前身转塘科技经济园是一个先天不足、后天发展也不好的烂尾产业园。杭州云计算产业发展有限公司是最早到这里买地开厂的企业之一，随着“阿里云”的成熟，一批“涉云”企业聚集到小镇，阿里云、富士康科技、Intel等，已形成较为完善的云计算产业生态。

2、华润金蚝小镇：千年蚝乡“金蚝小镇”正式启航

沙井大街片区（金蚝小镇）重点城市更新单元，项目规划用地范围约3平方公里，片区内历史风貌建筑丰富，有天后古庙等18处历史风貌建筑，是深圳西部不可多得的历史文化遗产。

主要运行模式

宝安区政府等与华润置地签署合作协议，共同打造金耗小镇。根据规划，沙井街道将按照“重点城市更新单元+历史街区活化整治”的更新模式，综合采用拆旧建新、综合整治等方式，分区域滚动开发，并先行启动沙井老街保护性开发，最终打造成集文旅、研发、居住为一体的区域地标。

特色产业发展

活化沙井蚝文化，打造深圳西部文旅名片。沙井蚝文化颇具特色且文化积淀深厚。每年12月政府举办沙井金蚝文化节，当地蚝民承袭祖业捕蚝、开蚝、晒蚝干等民俗。金蚝小镇拟拆除重建用地面积约140万平方米，拟更新方向为居住、新型产业、商业等功能，土地移交率不低于41%。

目前，沙井街道拥天后古庙等18处历史建筑。其中龙津石塔为省级文物保护单位，沙井古墟为深圳四大古墟之一。基于上述文化基础，金蚝小镇更新目标有三个，一是打造深圳西部文旅名片，并与海上田园共同构建“文化+生态”的旅游区；二是完善基础设施，推动落实该片区教育、文化等公共设施，完善西部中心配套；三是满足会展新城、区域产业转型升级等商业、文化、餐饮、酒店等服务需求。

3、玉皇山南基金小镇：中国的格林尼治基金小镇

玉皇山南基金小镇位于杭州上城区南宋皇城遗址，规划面积3平方公里，小镇定位金融产业，目标是建成中国的格林尼治基金小镇。

主要运行模式

玉皇山南基金小镇根据金融人才国际化、精英型的特点，坚持市场化运作、产业链招商、生态圈建设的模式，通过联合政府性行业组织、龙头企业和知名中介，开展海内外招商及合作业务，做好店小二提供精准服务，快速推动私募金融集聚发展。

特色产业发展

精准定位产业，综合效益凸显。从2015年5月正式揭牌至今，小镇不仅在发挥金融资本撬动产业转型升级、推动实体经济发展中起到了积极作用，而且综合效益快速显现。截至2019年4月，小镇总资产管理规模达11200亿，税收超60亿元，累计吸引国内外专业金融人才逾5000名，已成为浙江省推进供给侧结构性改革、促进经济转型、建设特色小镇和财富管理中心的重要平台。

来源: 产城智库