通过“运管服”升级 破解产业园区同质化问题

通过“运管服”升级 破解产业园区同质化问题绝艳房东 周雪松 众所周知，为了确保粮食安全，守住耕地红线，建设用地的规模是有限的，我们有限的土地资源除了拿来盖住房，今后随着住房供应紧张缓解，更多建设用地应该用来发展产业，产业地产前景广阔，但这一领

周雪松

众所周知，为了确保粮食安全，守住耕地红线，建设用地的规模是有限的，我们有限的土地资源除了拿来盖住房，今后随着住房供应紧张缓解，更多建设用地应该用来发展产业，产业地产前景广阔，但这一领域也存在很多问题。

戴德梁行北区产业地产部主管路煜在接受采访时表示，目前产业地产发展存在的主要问题是同质化严重，有的区域在未形成产业聚集、招商不足的情况下，盲目兴建园区，造成了巨大的资源和资金浪费，又因规划不清晰，只能跟随短期的市场产业趋势引导产业，最终大量园区产业趋向同构化。这对园区运营、管理、服务也提出了挑战。

值得关注的是，现在有些招商引资并没有给当地产业发展作出巨大贡献，甚至异化演变成了圈地。路煜表示，出现圈地现象是双输，招商引资的两个参与主体（供方和需方，或者简单说即政府和企业）都须要为此负责。“一方面，政府不能一味求大、求新，要结合自身情况招商引资，同时做好对企业投资的考察评估工作，并且长期监督管理，在相关协议中写明条件，杜绝此类现象；另一方面，企业应做好主业，关注自身发展。从建筑规划制度层面，应鼓励企业合理高效用地，提高容积率，同时政府也应合理考虑企业扩产扩能的需求。”路煜说。

路煜表示，就宏观而言，中国经济从高速增长向高质量发展转变，过去产业园区赖以生存的低成本优势面临边际效用递减的严峻挑战，难以满足我国区域经济发展要求；同时，人工智能、工业互联网、5G应用、大数据等一系列新技术不断冲击传统产业，产业升级演变速度加快，旧园区无法匹配技术迭代的需求，面临淘汰。就微观而言，生态环保压力日趋增大，难以支撑各类传统高耗能高污染园区发展；传统产品全球性产能过剩、国内外市场需求量不断缩减。

路煜认为，在新时代背景下，专注发展区域经济，优化自身运营管理及服务模式，提升与前沿科技的结合与应用，是每一位产业园区的设计者和操盘者都需要特别注意的因素。

作为我国经济发展的重要一环，产业园区是培育高新技术产业、促进产业集聚、完善产业链条的重要载体，也是产业地产的主要表现形式。在新时代背景下，产业园如何转型？地方在招商引资方面应该坚持怎样的策略？路煜建议，应结合自身经济特点，差异化发力，或者补短板，或者强长处。

如何破解产业发展同质化的问题？路煜建议，在下一阶段的产业园区发展中，这些问题可以通过园区对自身运营、管理、服务模式的升级来进行优化。在产业园区运营层面，手段利用包括人工智能、大数据、工业互联网、BIM/CIM平台等信息技术建立一系列线上产业生态圈，例如打造主题化的企业社群来进行产业集聚；通过信托融资、基建基金来进行资本创新；依托大数据分析客户需求从而指导园区设计开发；结合人工智能及大数据为企业提供三维可视化的招商体验服务等。在园区管理层面，信息技术赋能的新管理模式下，园区可实现各项数据智能监测、各业务部门与企业相关数据实时共享，达到“业务联动+协同处置”的双轮管理模式。而在园区服务层面，新服务模式应当从单一“物业管家”模式转型成“平台+物业”的驱动方式。依托大数据、工业互联网等技术来完善现代供应服务管理（人才招揽、物流运输）、推广精选及优选的商业和配套服务（政策、信息咨询），从而建立专门为企业服务的生态圈。

“创新是第一动力，人才是第一资源，园区应大力挖掘所在区域产业升级机会，通过塑造创新环境吸引创新人才，围绕人才的需求和优势打造创新载体、激活创新产业，赋能区域产业集群升级，从而实现高质量的存量盘活；另一方面，要逐渐从‘企业孵化’转型‘产业孵化’，要做到从未来定位及全球市场来综合分析产业竞争力。这其中，平台型企业的引进尤为关键。”路煜强调。