“返老还童”型城市房地产增量潜力巨大
周雪松
人才争夺战使得人口加速向经济更发达的一二线城市集聚。接受采访的专家表示，各城市生活、就学、购房成本差异较大，如北京外来人口面临着购房难、子女求学难的问题，相比之下，购房门槛较低、能留下更多年轻二代户家庭的城市，可能迎来更多的机会。
最近，克而瑞研究中心以2020年中国城市发展前景排行榜排名前50名的城市为样本进行了分类，共分为四种类型城市。
一是“生机勃勃”型。幼龄儿童占比高于全国平均、幼儿园人口净迁入。这类城市的代表包含惠州、泉州、东莞、海口等，多为制造业发达的城市。在产业支撑下，这类城市年轻人口将持续流入，幼儿占比还会提升，购房需求在中短期内无忧，房地产前景总体较佳。但长期来看，要考虑产业转型可能对这类制造业城市造成的人口冲击，如果人口持续外流的话，增量规模可能面临挑战。
二是“返老还童”型。幼龄儿童占比低于全国平均、幼儿园人口净迁入。这类城市以宁波、杭州、成都、西安为代表。近年来，这些城市经济发展速度较快，是典型的人口流入型城市，2019年四城常住人口增量均在20万人以上，对流动人口的吸引力优势凸显。这类城市虽然目前适龄幼儿园儿童占比低于全国水平，但考虑到近年来适龄幼儿园儿童净流入，长期而言适龄幼儿园儿童占比呈现增长的趋势，是未来的“朝阳城市”，加之这类城市产业水平高、流入人口的文化水平相对较高，对城市房地产的支撑较强，房地产增量潜力巨大。
三是“保养有道”型。幼儿园人口与本市出生人口相当。这类城市的代表包含徐州、湖州、苏州、台州等城市。这类城市大都是长三角的三四线城市，虽然幼儿园人口占常住人口的比重不高，但在长三角一体化的利好之下，产业经济在三四线城市中表现相对较佳，幼儿园人口与出生规模相当，规模保持在适度水平。这类城市的需求规模不会过快上涨，房地产市场相对平稳。
四是“自然老化”型。幼龄儿童占比低于全国平均、幼儿园人口净迁出。这类城市中既包含了北、上、广三个一线城市，也包含福州、青岛、南京等在抢人大战中相对处于下风的二线城市。这类城市出于控制人口规模等多方面的考虑，或主动、或被动地减少了幼儿园人口规模，幼儿园人口均呈净迁出格局，使得幼龄儿童占比低于全国平均。这类城市的房地产市场需求并不欠缺，未来前景无需过度担心。
值得注意的是，这类城市中还有一些幼儿园人口净迁出，同比幼龄儿童占比不足全国平均1/2的城市。不仅青少年占比低，一般劳动力占比也处于低位，是快速步入老龄化的城市，譬如哈尔滨、长春、沈阳和天津，这类城市属于“加速衰老”型城市。东北的产业衰退使得大量年轻人口逃离，城市加速衰老在意料之中。
克而瑞研究中心专家告诉记者，从楼市表现来看，幼儿园儿童数量与市场规模正相关。比如大量的新增年轻家庭成为近年来泉州、南宁房地产需求增长的支撑，而天津、大连等城市面临年轻家庭流失，需求侧支撑明显不足。大部分样本城市的供求关系均比较合理，去化周期多在12个月以下，仅大连、天津等城市的去化周期超过了20个月，存在一定的库存风险。在四类城市中，市场关系最健康的当属“返老还童”型城市。在这类城市中，多个城市当前的商品住宅去化周期均在12个月以下，如杭州、宁波等城市的商品住宅消化周期甚至不足6个月，市场表现明显好于其他三类城市。
从房价走势看，幼龄儿童占比上升，为海口、贵阳带来更强的房价增长动力。相比净迁入幼儿数量占比更高的“生机勃勃”型城市，杭州、无锡这类“返老还童”型城市近年来在人才政策、经济产业环境明显提升等利好下实现年轻人口的再聚集。
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- 编辑：王美宣
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