广州物管新规今日一审，物业费调价需“双过半”业主同意

　　12月17日，广州市第十五届人大常委会第三十一次会议上审议了广州市人民政府提交的《广州市物业管理条例（草案）》（下称“《草案》”）。

　　制定《广州市物业管理条例》是广州市人大常委会2019年度立法计划的议案项目。

　　此次提交审议的《草案》经广州市人民政府第15届88次常务会议通过，全文共8章123条，包括总则、物业管理区域、业主和业主组织、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任和附则。

　　广州市司法局局长廖荣辉在作关于《草案》的说明时介绍，2014年以来，广州市出台了《广州市物业管理暂行办法》及系列配套文件，但随着经济社会的快速发展，物业管理工作面临着一是物业管理纠纷多发、物业服务质量参差不齐、业主共有资金管理不够透明等问题有待规范；二是业主组织建设不平衡不充分，与业主参与小区治理的需求不相适应；三是部分筹备组、业委会等业主组织运作不规范，监管机制有待完善等问题。因此，有必要结合广州实际制定专门的地方性法规。

　　焦点一：

　　业委会、业主大会：

　　物管会应当自通告筹备成立业主大会之日起一年内召开首次业主大会

　　《草案》中明确了物业管理委员会与业主大会筹备时间，并就相关筹备规则进行明确。其中规定，对于应当成立物业管理委员会而尚未成立的情形，即已划定物业管理区域的住宅物业（含商住一体物业）未成立业主大会的，或按照本条例规定需要重新选举业主委员会的两种情况，街道办事处、镇人民政府应当自条例施行之日起一年内组织成立物业管理委员会。

　　同时，《草案》明确，物业管理委员会应当自通告筹备成立业主大会之日起一年内，组织召开首次业主大会会议。筹备期限届满，业主大会未成立的，筹备工作终止。业主可以按照本条例规定再次提出成立业主大会的申请。

　　《条例》还规定了业委会委员、候补委员、专职工作人员违反义务的法律责任，拟规定挪用、侵占业主共有财产；索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名；或者违反本条例规定刻制、使用业主大会或者业主委员会印章等六种情形，将由区房屋行政主管部门责令限期改正，给予警告；逾期未改的，处以一千元以上千元以下的罚款；情节严重的，处以三千元以上一万元以下的罚款；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　焦点二:

　　物业费：调价需经“双半数”业主同意或业主大会表决

　　对于市民普遍关心的物业费收取问题，《草案》进行了详细规定。其中，建设单位在销售首套商品房前选聘的前期物业服务企业，在《草案》第六十八条规定，保障性住房物业服务收费、普通住宅（含业主自有产权车位、车库）的前期物业服务收费实行政府指导价管理。

　　若需要在业主大会成立前调整前期物业服务费标准的，《草案》规定物业服务企业应当向物业管理委员会提出申请，并提交上一年度物业服务收支情况和调价方案的审计报告。调价方案应当包括拟调整收费标准的范围和理由，以及调整后的收费标准、服务内容和服务标准等事项。

　　物业管理委员会应当将调价方案向业主公告三十日以上，公告期满后组织业主进行表决，并公示表决结果。调价方案应当经调整收费标准范围内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主、业主大会续聘、选聘物业服务企业的，《草案》第九十一条规定，物业服务收费实行市场调节价，由双方根据物业服务事项和相应服务标准在物业服务合同中约定。物业服务费包括电梯、消防设施、监控设施维修费用的，应当在物业服务合同中列明服务的内容、标准，以及相应的维修费用标准。物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，提倡实行酬金制。

　　《草案》第九十二条明确，在物业服务合同期限内，因物价变动、职工最低工资标准调整等客观因素需要调整物业服务费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，由业主委员会组织召开业主大会会议对拟调整的物业服务收费标准进行表决。

　　此外，《草案》还规定了水电费分摊收取的相关内容，明确物业服务企业办公、生活的自用水电费用；物业管理区域内绿化养护、园林水池喷泉、值班室、

　　保安亭的水电费用；物业管理区域内开展喜庆、宣传、装饰等公共活动的水电费用；利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的水电费用等四项内容不得列入分摊费用。

　　焦点三:

　　共有资金管理：未开立专户等三种情形最高罚三十万

　　《草案》第六十一条明确了物业管理区域共有资金来源，包括一是利用共用部位、共用设施设备经营所得收益；二是管理规约、议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用；三是共用部位被依法征收的补偿费；四是共有资金产生的孳息；五是其他合法收入。

　　针对实践中存在共有资金管理不规范的情况，《草案》第六十二条规定了共有资金管理单位，即一个物业管理区域应当开立一个专户存储业主共有资金，专户的账户名是业主共有资金管理单位。

　　具体来看，业主大会成立前，业主共有资金由物业服务企业管理，物业服务企业应当开立业主共有资金专户；业主大会成立后，由业主大会决定共有资金的管理单位是业主委员会或者物业服务企业。

　　《草案》第六十二条第三款还规定，业主大会决定由业主委员会管理业主共有资金的，业主共有资金财务管理制度应当经业主大会同意；业主委员会应当在业主大会决定生效之日起三十日内开立专户；物业服务企业应当自业主委员会开立专户之日起三十日内，将属于业主所有的共有资金转入业主委员会开立的专户。

　　对于共有物业经营行为，《草案》第一百条特别提到，利用物业管理区域内属于业主共有的道路、绿地或者其他场地设置停车场经营的，机动车停放服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。市场监督管理部门应当对未依法协商议价，擅自制定、提高机动车停放服务收费标准的行为进行查处。

　　违反共有资金管理规定，《草案》也明确了罚则，即物业服务企业、业主委员会未开立业主共有资金专户，或者未将业主共有资金专户内剩余资金全部转入业主委员会设立的专户，或者未公开业主共有资金相关信息的，由区房屋行政主管部门责令限期改正，给予警告；逾期未改的，处以十五万元以上三十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。对业主委员会的罚款由业主委员会全体委员平均分摊。

　　如单位或者个人擅自挪用、侵占业主共有资金的，由区房屋行政主管部门给予警告，没收违法所得，并处以挪用数额二倍以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　【南方日报记者】余嘉敏