星河商置赴港上市 黄楚龙次子跃至前台

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撰文 |海星

出品 |大摩财经（ID：damofinance）

潮汕地产大亨黄楚龙家族的商业地产平台，在新三板摘牌后，经过层层资本运作，即将于港交所上市。

1月17日，星盛商业管理股份有限公司（下称星河商管）向港交所递交了上市招股书。星河商管前身是星河商置，后者曾于2016年在新三板挂牌，后于2019年7月摘牌。

星河商置的实控人为黄楚龙，为实现星河商管资产的港股上市，黄楚龙进行了一系列资本运作，并将次子黄德龙推至前台。

星河黄楚龙家族

黄楚龙是潮汕地产商人，现年61岁，目前为加拿大国籍。黄楚龙早年主要在建筑工地工作，做过建筑工人、泥水工、包工头等；之后以包工头起家，于1988年成立了深圳市怡和企业公司（星河地产的前身），该公司主要从事商贸，1994年左右，黄楚龙通过该公司开发祥和花园、怡和楼等项目，正式涉足房地产业务。

之后，黄楚龙扎根深圳，开发了一系列星河项目，2004年左右，黄楚龙收购了深圳核心城区福田区的COCO Park地块，该地块项目集休闲、购物、餐饮、娱乐等功能于一体，是黄楚龙打造的最成功的商业地产项目，该项目奠定了黄楚龙在深圳房企地位。

2009年，黄楚龙的商业地产业务向珠三角、长三角扩张的同时，开始涉足金融产业，先后参股了阳光保险集团、深圳福田银座村镇银行、天津津融投资公司等。目前，黄楚龙的主要产业在星河控股集团旗下，业务涉及地产开发、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等。

黄楚龙最早于2016年进行资本运作，先后将旗下的物业公司星河智善生活、商管公司星河商置挂牌新三板。目前星河智善生活（836397.OC）仍为新三板挂牌公司，该公司体量较小，2018年收入3亿多，净利润2223万。

值得一提的是，黄楚龙还有一家进行债务融资的公司星河实业，后者由黄楚龙及妻子莫锦礼通过星河集团分别持股75%和25%。

星河实业主要从事自有购物中心、写字楼租赁、酒店投资经营和停车场经营等地产开发业务。2018年，该公司营收13亿，净利9亿；2019年前三季度的营收为12亿，净利3.6亿，截至9月底的总资产为445亿，净资产188亿。

凭借星河控股的产业，黄楚龙成为深圳地产大亨，连续多年在富豪榜上有名。在2019福布斯全球亿万富豪榜中，黄楚龙以31亿美元身价排名第715位；2019年胡润百富榜中以300亿身价排100位。

黄楚龙有三个子女，长子黄德安、次子黄德林，此外还有一名女儿。三个子女中，黄楚龙较为器重次子黄德林，此次香港上市的星河商管，就是由黄德林任董事会主席。

现年36岁的黄德林，2008年本科毕业于加拿大约克大学工商管理学，2016取得北京大学汇丰商学院企业管理硕士学位。黄德林本科毕业后就进入自家集团工作，主要在星河苏活公园实业担任总经理助理，2014年出任星河商置的副总经理，2015年后在星河控股担任董事副总裁，主要负责协助星河控股的日常运营。

黄德林兄长黄德安2005年毕业于加拿大怀雅逊大学的建筑学，后于2010年取得中山大学工商管理硕士学位。黄德安也是星河集团的一份子，自2008年起一直于星河控股担任常务副总裁，主要负责协助星河控股的整体运营管理，目前是星河商管的非执行董事。

星河商管

星河商管脱胎于新三板摘牌的星河商置，公司历史可追溯于2004年，彼时为了给深圳福田区的COCO Park项目提供商业运营服务，黄楚龙控制的星河苏活公园实业成立了一支商业运营服务团队。

2014年，黄楚龙将星河苏活公园实业的商业运营团队并入星河商置旗下，彼时任星河苏活公园实业总经理助理的黄德林业也并入星河商置中出任副总经理。2016年，星河商置新三板挂牌。

挂牌期间，星河商置经营平平，2016年至2018年的营收一直在3亿左右，净利截至2018年底为7900万。

2019年时，黄楚龙打算将星河商置香港上市。为此其进行了一系列资本运作。

先是于2019年2月，将星河商置亏损资产深圳星河趣汇创新发展剥离；2019年8月，星河商置在新三板摘牌，截至摘牌时，黄楚龙总计持有星河商置84.98%的股权。

2019年9月，星河商管成立，成立同时，星河商置对外流通的15.02%的股权被黄楚龙旗下公司耗资3715万收购；最后，黄楚龙成立了一系列境外公司搭建了境外红筹架构，并将星河商置100%股权转入星河商管旗下。

截至目前，星河商管主要由黄楚龙家族信托持有的高星公司持股80%，剩余20%由黄德林通过德瑞投资持股20%。值得一提的是，黄德林持有的20%股份，由黄楚龙以股份奖励的形式授予。

从经营层面来看，星河商管是大湾区的商业运营服务商，旗下商管品牌主要包括城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”及“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”和高档家居布置购物中心“第三空间”。其中深圳福田星河COCO Park品牌是其核心项目。

招股书显示，据中指院数据，截至2019年9月底，星河商管运营的购物中心数量在深圳地区排名第一，在大湾区排名第四。同时，中指院的数据显示，星河商管的整体实力在2019年中国商业地产百强企业中排名第15。

不过，星河商管严重依赖关联方星河控股，其38个商业项目中，有25个项目由星河控股及其关联方开发，剩余的项目由第三方公司开发。2017年、2018年，以及2019年9月底，星河控股及其关联方开发的项目带来的收入分别为2.5亿、2.9亿、2.56亿，分别占其收入总额的90.2%、88.4%及88.6%。

截至2019年9月底，星河商管总计有38个商用物业项目，覆盖中国16个城市，主要位于大湾区，大湾区五个城市共有21个项目，6个位于长三角地区、4项位于华中地区及7项位于其他地区。截至2019年前三季度，大湾区项目为其贡献了87.9%的收入。

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